가치 결정 요인 다양해 상승폭도 훨씬 커

왜 상업용 부동산은 왜 집보다 많이 오를까

렌트비 조금만 올려도 가치 상승
캡레이트 내려가면 가격은 올라
주변 개발에 따라 함께 오르기도

집값이 매년 10%씩 오른다고 가정하면 복리 이자 계산법에 따라 7년이면 두배로 가격이 뛴다. 그러나 실제로 이렇게 되는 경우는 아주 드물다. 주택 경기 사이클상 7년 동안 매년 10%라는 높은 가격 상승률을 기록할 수 없기 때문이다.

일반적으로 집값은 지난 2008년의 서프 프라임사태 같은 최악의 재앙이 없는 한 15년 정도 지나야 두배로 뛴다고 예상할 수 있다.

그러나 상업용 건물은 위치와 구입 시기 이외에 주변 조건 등 몇가지 운만 따라주면 1년에 두배로 가격이 상승하기도 한다. 상업용 건물을 10년 정도 보유하면 구입 가격 대비 2배로 뛰는 것은 어렵지 않다.

그렇다면 상업용 건물은 왜 주택보다 가격이 많이 오르는 걸까.

상업용 부동산은 주택과 달리 가치를 평가하는 기준과 상승 요인이 더 다양하기 때문에 가격 상승폭도 크다고 할 수 있다.

상업용 부동산의 가치에 영향을 주는 요소는 다음과 같다.

◆렌트 인컴

상업용 부동산의 가치를 결정 짓는 아주 중요한 요소중의 하나다.

렌트비로 아파트 가치를 대략적으로 산정하는 기준인 'GRM(Gross Rent Multiplier:건물가격을 연 렌트 수입으로 나눈 값)'을 이용하면 간단하게 건물 가격을 계산해 볼 수 있다.

예를 들어 보자. 2베드룸으로 구성된 10유닛짜리 아파트가 있다. 유닛별로 한달 렌트비가 2500달러라면 총 렌트 인컴은 한달에 2만5000달러가 된다.

요즘 아파트의 GRM 수치가 15라면 이 아파트의 가치는 2만5000달러×12개월×15=450만달러가 된다.

그런데 아파트 렌트비는 매년 일정한 비율로 오르게 되어 있다. 각 유닛마다 한달에 100달러가 인상되면 연간 렌트 수입은 2600달러x10유닛x12개월=31만2000달러가 나온다. 여기에다 GRM 15를 곱하면 468만달러가 계산된다. 즉 아파트 렌트비를 유닛별로 4%인 100달러만 올렸을 뿐인데 건물 가치는 468만달러-450만달러=18만달러가 오른 셈이 됐다.

상업용 부동산은 다른 상승 요인이 전혀 없다고 가정해도 매년 렌트비 인상만으로도 건물 가격이 오르게 된다.

◆캡레이트 변화

상업용 부동산 가치는 투자 수익이 높아지면 건물 가격도 당연히 상승한다.

보통 캡레이트(Cap rate)라고 불리는 투자 수익률은 부동산 경기가 나쁘면 올라가고 경기가 좋으면 내려간다. 이 수치는 지역에 따라 대략적으로 어느 정도 그 범위가 정해진 경우가 있다. 앞서 언급한 GRM은 아파트의 각종 경비를 고려하지 않는 수치고 캡레이트는 렌트 인컴에서 모기지 페이먼트를 뺀 나머지 비용을 공제한 후 계산되는 수치다.

어떤 투자그룹이 쇼핑몰을 캡레이트 7%에 구입했다. 그런데 몇년 후 부동산 경기가 좋아서 캡레이트가 5%로 내려갔다면 건물 가치는 오르게 된다.

여기서 캡레이트 1~2% 차이는 작은 것 처럼 보이지만 실제로는 매우 크다고 할 수 있다.

모기지 페이먼트를 제외한 모든 비용을 공제한 후 연 투자수입이 25만달러인 상가를 캡레이트 7%에 구입하면 건물가격은 약 357만달러(25만달러/7%)가 된다. 이 상가를 렌트비 인상 없이 캡레이트 5%에 팔면 건물가치는 500만달러로 껑충 뛴다.

건물주가 렌트비 인상을 동결한다 해도 부동산 경기 상황에 따라 캡레이트 수익률을 변화시켜면 건물 가격은 크게 움직인다.

◆리모델링

상업용 부동산의 건물 리모델링은 주택보다 큰 돈이 들어가지만 투자한 만큼 가치를 상승시켜 준다.

엘리베이터를 교체하고 주차장을 수리하는 등 건물 전체에 대한 업그레이드 작업을 하게 되면 공사비만 해도 수십만달러 이상이 투입된다.

그러나 이러한 자금이 투자되면 렌트비를 올릴 수 있다고 간주되기 때문에 건물가격은 상승하게 되어 있다.

따라서 상업용 건물을 구입한 다음 여러 곳에 리모델링 작업을 마친 후 바로 팔아도 좋은 수익을 올릴 수 있다.

◆주위 개발 환경

상업용은 주변에서 부동산 개발 붐이 일어나면 가격이 크게 상승한다.

쉬운 예로 현재의 LA한인타운을 보면 쉽게 이해할 수 있다. 요즘 주류사회의 대형 개발업체들이 한인타운과 인접지역에서 주상복합 개발 사업을 활발하게 벌이고 있다. 그 결과 한인타운내 기존 아파트나 일반 상업용 건물 개발이 가능한 빈 땅들이 덩달아 함께 오르고 있다.

건물의 가치를 결정 짓는 중요한 요소인 렌트비나 캡레이트와는 상관 없이 가격이 올라가는 것이다.

부동산 전문가들은 "상가나 아파트 건물은 주택과 달리 다양한 요소에 의해 가격이 상승하고 있으며 경기가 나빠지지 않는 한 몇년만 보유했다가 되 팔아도 높은 시세 차익을 얻을 수 있다"고 설명했다.


박원득 객원기자