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[상속가이드] 양도세 없는 부동산 정리

1031 교환거래를 통해 세금을 미루다
배우자 사망 시 정리하면 양도세 절감

 
부동산 투자는 한인이 가장 선호하는 투자방법이다. 그러나 부동산 투자에 대해 한인들이 갖는 가장 공통적인 불평은 세금 걱정이다.

서류상으론 그래도 제법 큰 재산을 갖고 있는 것 같은데, 은행융자 갚고 건물의 여기저기를 수리하고, 재산세를 갚고 나면 주머니에 남는 게 하나도 없는 것처럼 느껴진다.

게다가, 부동산가격이 올라가서 좋긴 하지만, 막상 팔 때 내야 하는 양도세도 만만치 않다.

연방정부에 주 정부까지 내야하는 금액을 생각하면, 당장 현금을 만지기보다 꾹 참고 1031 교환거래를 통해 되도록 미루는 것이 좋다고 판단한다.

부동산 투자를 해본 사람들에게 1031 교환거래란 낯선 개념이 아니다. 이것은 연방세금법 규정 중 1031조를 일컫는 말인데, 투자용 부동산을 팔고 일정기간 안에 더 좋은 부동산으로 갈아타면 세금을 미루어 주는 혜택조항이다.

그러나, 1031 교환거래 덕택에 세금은 아끼지만, 한인 시니어들이 무거운 부동산을 등에 짊어지고 정작 삶을 즐기지 못하는 것을 보면 안타깝다.

나이가 들게 되면 젊었을 때처럼 부동산을 스스로 관리하고 지탱하는 게 점차 힘들어지게 된다.

유산상속 계획을 하며 이런 시니어들을 만나면 나의 첫 번째 당부의 말은 "이젠 편안하게 즐기라"는 것이다.

세금계획도 좋고 상속계획도 좋지만 돈은 저세상에 가지고 갈 수 없으니, 부동산 관리도 자녀나 매니지먼트 회사에 맡기고 배우자와 손잡고 여행도 다니고 취미활동도 하라는 것이다.

다 그러자고 젊은 날 열심히 뛴 것이 아닌가?

그리고, 한 배우자가 사망하고 나면 부동산을 대충 정리할 좋은 시기라고 말씀드린다. 정리한다는 말은 부동산을 팔거나 자녀에게 넘기는 것을 말한다.

이유는 이러하다. 한 배우자가 사망하면 Community Property로 되어 있는 재산은 양도세 산정을 위한 기본금액이 모두 배우자 사망시의 가격으로 올라간다. 그러므로 더 이상 부동산 양도세를 무서워하지 않고, 부동산을 팔아서 죽을 때까지 편안하게 쓸 수 있다.

예를 들어보자. 부부가 처음 10만 달러를 주고 산 부동산을 여러 차례 1031 교환거래를 해서 지금은 100만 달러짜리 부동산이 되었다고 하자. 지금 팔게 되면 양도세에 해당되는 금액이 90만 달러일 것이다. 그러나, 팔지 않고 있는데 갑자기 배우자가 사망한다.

세금법에 의하면 부동산 양도세 산정할 때의 기본금액이 더 이상 10만 달러가 아니라 100만 달러로 올라가게 된다. 그 이유는 부동산 주인이 사망했기 때문이다. 부동산이 부부공동재산으로 되어 있으면 배우자가 사망한 상태에도 그렇다.

이 부동산을 100만 달러에 팔게 되면, 남은 배우자는 양도세를 거의 내지 않게 된다.

특히 배우자가 사망하고 나면 남은 시니어가 받는 정신적 충격이 크고 재산관리가 어려워진다.

이런 이유 때문에, 1031 교환거래로 계속 세금을 미루어 온 케이스라면 불필요하게 재산을 증식하기보다는 정리해가며 편안히 여생을 즐기는 것이 바람직하다.

▶문의:(213)627-6608(LA),(714)752-4343(부에나파크)


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