크레딧 점수는 모기지 이자 결정하는 중요 요소

크레딧 관리 중요성 인식하고 개선방법 실천해야
각종 납부금 제 때 내는 것부터 스코어 개선 시작
기존 카드 한도액을 늘리고 잔액은 줄여서 유지

부동산은 중요한 자산이다. 한인들은 특별히 다른 투자자산보다 부동산을 선호하는 경향이 짙다. 부동산에 대해서는 또 장기적으로 보유하는 자산이라는 인식도 강하다. 그래서 본인이 거주할 집이든 수입이 나오는 임대용 부동산이든 자기 소유 부동산을 갖는 것은 중요한 재정 목표 중 하나로 삼는다.

주택 소유주들도 때로 크레딧 때문에 혹은 소득이 줄어서 재융자를 못할 때가 있다. 어떤 이들은 배우자의 사망이나 이혼 등의 사유로 부동산 매입이나 재융자의 길이 막힐 수 있다. 소득이 줄면 융자기관 측에서 볼 때 중요한 판단 기준인 소득 대비 지출 비율이 맞지 않게 될 가능성이 있다. 소득에 비해 부동산 매입으로 인한 지출과 생계를 위한 총지출 비용이 너무 높으면 융자를 꺼리게 된다.

이와 함께 크레딧 점수는 주택융자시 이자를 결정하는 가장 중요한 요소라고 할 수 있다. 크레딧 점수는 늘 변동한다. 결혼 후 부부 모두의 크레딧을 관리하는 일은 그래서 극히 중요한 과제 중 하나로 볼 수 있다. 내 집 마련이 목표인 경우 더욱 그럴 것이다. 배우자의 크레딧 점수가 함께 융자를 얻는데 도움이 될 수도 있고 방해가 될 수도 있기 때문이다. 크레딧 점수가 나빠졌다면 이를 회복하기 위해서는 오랜 시간이 필요할 수 있다. 지출을 줄이고 교정을 위한 절차들을 밟아야 할 수도 있고 그냥 시간이 가기를 기다려야 할 수도 있다.

크레딧 점수와 점수에 영향을 미치는 요인들 = 흔히 FICO 스코어는 페어 아이삭 코퍼레이션(Fair Isaac Corporation)이 규합하는 크레딧 평가용 점수다. 많은 융자기관들이 이 점수와 다양한 크레딧 리포트 상의 정보를 기준으로 융자를 결정한다. 기본적으로 대출을 필요로 하는 사람의 융자 상환 능력을 판단하는데 사용된다고 볼 수 있다.

크레딧 기관마다 이들 정보를 반영하는 기준이나 비중은 조금씩 다르다. 점수는 350~850 사이로 동일하다. 일반적으로 납부금에 대한 기록이 35% 크레딧을 가져온 시간이 15% 신규 크레딧 10% 크레딧 유형이 10% 정도 차지한다고 볼 수 있다.

크레딧을 개선하는 방법은 각종 납부금을 제시간에 내는 것부터 시작해야 한다. 또 카드 등 크레딧 제한금액이 정해진 계좌들 경우 대출 잔액이 한도를 채우지 않고 가능한 적게 가져가는 것이 필요하다. 이미 갖고 있는 계좌의 대출 한도를 늘려줄 것을 요청하면서 사용은 자제하는 방법이 효과적일 수 있다. 오래된 계좌는 쓰지 않는다고 해서 없애는 것보다 잔액이 낮거나 없는 상태로 계속 유지하는 것이 바람직하다.

또 대출 유형도 크레딧카드와 자동차나 모기지 기타 기간성 대출 등을 두루 갖고 있는 것이 도움이 된다. 부부의 경우 두 사람 모두의 크레딧을 개선하는 것이 필요하다. 크레딧이 약한 배우자라 해도 내 돈을 적립해 놓고 쓰는 크레딧카드를 쓰면서 매달 대출 잔액을 갚아버리는 식으로 크레딧을 개선해나갈 수 있다. 혹은 크레딧이 상대적으로 좋은 배우자가 낸 카드에 사용자로 이름을 올려 함께 대출 잔액을 잘 관리하면 이 역시 배우자의 크레딧 개선을 효과적으로 도모할 수 있다.

부동산 융자 = 모기지 융자기관들은 대출 신청 전부터 유지하고 있던 현금규모를 확인하길 원한다. 은행 잔고가 어느 정도 유지돼 왔는지를 본다는 뜻이다. 대출 능력 여부를 판단하는 하나의 기준이다. 크레딧 점수는 이자에 영향을 준다. 점수가 낮으면 이자가 높아질 수 있다. 나쁜 기록은 오래전 것이어야 하고 최근에 나쁜 기록이 있다면 좋지 않다.

부부가 함께 융자를 받을 경우 여러 개의 크레딧 점수를 고려하게 되는데 이때는 중간 점수에 가장 비중을 두게 된다.

일반 융자기관들은 또 해당 부당산 가치 대비 대출금의 비율이나 건물 관련 규정에 맞게 유지되는지 여부도 반영된다. 은행 등 일반 대출기관이 아닌 제2 제3 금융권에서 대출을 할 경우는 훨씬 더 높은 이자를 지불해야 한다.

소득 내역도 중요한데 부부의 공동소득을 사용할 경우 배우자 중 한 사람만 크레딧이 좋다면 한 사람의 소득으로 대출을 신청할 수도 있다. 물론 한 사람의 소득으로 필요한 융자규모를 받을 수 있는지도 생각해보아야 할 것이다.

사전 점검 = 부동산 구매를 위해 융자를 생각하고 있다면 이들 자격 요건에 대해 미리 점검하는 것이 필요하다. 소득이 불규칙하거나 크레딧에 어떤 문제 항목이 있다면 크레딧 리포트를 뽑아 확인해야 한다. 크레딧카르마닷컴(www.creditkarma.com)이나 크레딧 기관에서 1년에 한 번씩은 무료로 크레딧 리포트를 뽑아 볼 수 있다. 잘못된 기록이 있다면 정정을 요청하고 기록을 삭제하는 것이 필요하다. 그리고 원하는 부동산 쇼핑에 앞서 어느 정도 대출을 받을 수 있는지 대출기관으로부터 사전 융자허가(pre-qualification)을 받아 놓는 것이 중요하다. 부동산 매입에 필요한 자금이 확보되지 않았다면 쇼핑 자체도 제한적일 수 있다.

자신이 거주할 주택을 사는데 필요한 다운페이먼트 규모는 임대용 부동산에 드는 비용보다 적은 것이 일반적이다. 크레딧 요건도 임대용 부동산 구매를 위한 융자시 더 좋아야 한다. 이 때문에 전체적으로 가격이 낮은 지역에서 싼 가격의 부동산으로 시작해 이를 발판으로 좋은 지역으로 옮겨 간다는 생각을 할 수 있다. 그러나 때로 이 같은 전략은 맞지 않을 수도 있다. 특히 크레딧 문제 때문이라면 자칫 열악한 지역에 장기간 묶여 있는 상황이 올 수도 있다. 이런 상황이라면 필요한 다운페이먼트를 준비하기 위해 더 열심히 저축해 좋은 지역에서 원하는 부동산을 사는 것이 바람직한 전략일 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다.


켄 최 객원기자