[오문식의 융자 이야기]모기지 조기에 갚는 법

서브프라임 파동 전처럼 주택구매를 단기간 투자로 생각하는 시절이 지나가면서 주택구매를 장기전인, 그리고 더욱 안정적인 투자로 판단하는 경우가 늘어났고, 그 생각이 옳다. 지금은 예전에 주택시장에 거품이 잔뜩 있을 때처럼 단기간에 집 가격 상승을 기대하기 힘들다. 하지만 지속적인 오름 추세를 보이는 만큼 장기적인 안목으로 투자가치를 생각한다면 반드시 성공적인 투자가 될 수 있으리라 믿는다.

또 한편 현금으로 주택을 구매하는 경우가 적으므로 주택구매로 인해서 생기는 빚을 얼마나 빨리 갚아 나가느냐도 중요한 요소임이 틀림없다. 투자의 목적은 적은 자본으로 큰 수입을 만드는 것이다. 그렇다면 주택구매에서의 투자 성공은 집 가격 상승도 있지만 얼마나 적은 금액을 투자하느냐도 성공의 척도가 된다.

주택가격 상승은 본인의 노력으로 할 수 없지만, 투자금액은 본인의 노력으로 얼마든지 달라질 수 있다. 이와 같은 이유로 15년 고정같이 이자율이 낮고, 원금상환이 빠른 프로그램을 선호하는 고객분이 많지만, 융자승인에 필요한 수입과 지출의 비율 때문에 15년 고정 프로그램으로 융자승인을 받지 못하는 분들이 대부분이다.

그렇다면 방법은 하나밖에 없다. 일단 30년 상환으로 융자를 받은 후 원금을 추가로 더 내면서 이자로 나가는 금액을 최대한 줄이는 것이다. 그렇다면 이렇게 추가적인 원금을 내면 얼마나 절약을 할 수 있는지 숫자로 알아보자.
40만 달러의 집을 20% 다운페이하고 32만 달러를 융자받는 경우를 예를 들어보자.

요즘 15년 고정으로 융자를 받는다면 조건이 좋으면 3%까지 이자율을 받을 수 있다. 이렇게 융자를 받게 되면 월 원금과 이자 페이먼트가 $2,209이된다. 첫 번째 달에 갚아지는 원금은 $1,409로 30년 고정프로그램과 비교하면 갚아지는 원금이 월등하게 높다. 하지만 같은 조건일 경우 30년 고정은 이자율이 3.5% 정도이다.

30년 페이먼트로 계산한다면 원금과 이자를 매월 $1,436을 내야 하지만, 15년 고정과 같은 페이먼트, 즉 매월 $773을 추가로 낸다면 위의 15년 고정과 같은 매월 $2,209를 내게 되지만 188개월 만에 원금을 모두 갚을 수 있다. 15년 고정과 비교해서 8개월만 더 페이먼트를 하면 된다.

이처럼 하면서 절약되는 금액은 어느 정도일까? 30년 동안$2,209를 낸다면 30년 후에 총 원금과 이자로 내는 금액은 $517,300이 된다. 하지만 $773을 추가로 내는 경우에는 원금을 모두 갚기까지 즉, 188개월 후 총 내는 금액이 $416,399로 10만 달러 이상을 절약할 수 있다.

같은 돈을 단지 일찍 내면서 10만 달러 이상을 절약하는 셈이 된다. 마음은 매월 $773을 추가로 내고 싶지만 현실상 힘들다. 그렇다면 낼 수 있을 만큼 내고 2차 융자를 받아서 혹시나 급하게 현금을 융통해야 하는 경우에 사용한다면 심적으로도 안심을 할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있다. 2차 융자, 흔히 알고 있는 에쿼티 융자는 사용한 만큼에 대해서만 이자를 지불하게 되므로 사용하지 않는다면 지급할 금액도 없고, 급한 경우 사용하고 다시 갚을 수 있어서 잘 사용한다면 좋은 방법이 될 수 있다.