[리버스 모기지 칼럼] 주택 구매 시의 리버스 모기지 대출

존 배 / 중앙일보 은퇴연구소장

현재 거주하고 있는 주택을 기반으로 리버스 모기지 대출을 받는 것에 대해서 많이 알아 보았다. 그런데 자녀들이 성장하여 분가를 하면서 더 이상 큰 집이 필요하지 않는 경우가 많다. 이때 현재 있는 주택을 매각하든지, 혹은 임대를 주고 작은 집을 취득하는 경우가 많다. 요즘에는 시니어를 위한 저렴한 주택 단지가 많이 개발되고 있어 이렇게 새 주택을 구매하는 경우에도 리버스 모기지 대출을 활용할 수 있다.

단 조건이 조금 더 까다롭다. 대출자격은 기본적으로 62세 이상이어야 하고, 3년 내 압류(foreclosure), 숏세일, 120일 이상 모기지 대출 연체가 없어야 한다.

만약 기존 주택을 매각하지 않고 임대를 하는 경우는 소득 비율(DTI 43% 이하) 기준을 통과해야 한다.

새 주택을 구매할 때 리버스 모기지 대출을 받으려면 나이에 따라 다르지만 약 40% 이상 다운페이를 하고 나머지는 리버스 모기지 융자금으로 충당하면 된다.

그런데 다운페이 금액이 일반적으로 주택을 구입하는 경우보다 매우 높다.

주택도시개발부(HUD)는 이 다운페이 금액의 출처에 대해서 엄정한 기준을 정하고 있다. 그 출처가 기존 주택 매각 자금이나 보유하고 있는 현금자산이면 문제가 없으나, 다른 대출금(기존 주택의 2차 모기지 대출 등)으로 조달한 경우에는 인정하지 않는다.

일부 대출기관들은 취득하는 주택이 다가구주택(Multiplex)인 경우는 리버스 모기지 대출대상에서 제외시킨다. 단독주택이나 콘도는 언제나 가능하다.

기존 주택을 매각하고 가격이 저렴한 주택을 취득할 경우 주거 안전성을 확보하면서 동시에 상당한 여유자금을 만들 수 있다.

예를 들어 김 모씨(62세)가 60만 달러에 기존 주택을 매각하여 기존 모기지 20만 달러를 상환하고 작은 규모의 50만 달러 주택을 리버스 모기지를 이용해서 취득하는 경우를 살펴 보자.

50만 달러 주택을 구매하기 위해서 24만 달러를 다운페이 해야 한다. 그리고 나서 추가로 매월 모기지 원리금을 납부하지 않고 평생 그 주택에서 거주하면 된다. 그러면 기존 주택 매각가(60만 달러)에서 기존 모지지 잔액(20만 달러)을 상환하고 남는 금액 40만 달러 중 24만 달러로 새 주택의 다운페이를 하면 16만 달러가 남게 된다. 이렇게 하면 더 이상 모기지 원리금을 납부하지 않아도 되기 때문에 현금흐름이 개선되고 또 16만 달러의 여유자금을 챙길 수 있다.

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※이 칼럼은 리버스 모기지에 대한 일반적인 해설로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.