차압 당하고 3년 지나면 FHA 융자 가능

일반 융자와 FHA 융자 비교
FHA, 크레딧점수 580점 이상이면 돼
DTI<채무대비 소득비율> 55%로 소득 조건 덜 까다로워

일반 융자, 차압 7년 후 신청 가능
디파짓 20% 이상 가능하면 유리

집을 사기 위해 모기지 융자를 생각한다면 일반적인 모기지 렌더를 이용하는 것과 연방정부가 보증하는 FHA융자를 생각할 수 있다. 전통적인 방식의 일반 융자는 20%의 다운페이먼트가 필요한 반면 FHA 융자는 3.5% 다운으로 집을 살 수 있지만 모기지 보험에 가입해야 되는 단점을 갖고 있다. 그렇다면 과연 두 가지 융자 플랜중에 어떤 것이 바이어에게 잘 어울릴까. 두 가지 프로그램의 장단점을 검토해 보자.

◇FHA 융자

3.5%를 다운할 경우 모기지 보험에 가입해야 하며 두가지 방식으로 보험료를 지불해야 한다.

첫째는 업프론트 모기지 보험(UPMIP)으로 에스크로를 끝내기 전에 바이어가 지불해야 하는 것으로 통상 융자 금액의 1.75%다. 말하자면 선지급 보험료로 자금이 부족한 바이어들은 이 금액을 전체 융자 금액에 더하는 경우가 대부분이며 이 금액은 주택가치대 융자 금액(LTV) 비율에 적용받지 않는다.

둘째는 매년 내야 하는 모기지 보험(MIP)이 있다. 일반적으로 융자 기간과 금액에 따라 다르지만 대략 융자 금액의 0.85%로 잡으면 된다. 이 금액은 바이어가 모기지 페이먼트처럼 매월 분할 납부해야 한다. 만약 융자 금액이 30만 달러라면 매월 내야 하는 MIP는 212.50달러가 되므로 적지 않은 금액이라고 할 수 있다.

FHA를 이용하는 바이어들은 낮은 다운페이먼트로 집을 살 수 있지만 보험료를 지불해야 한다는 것은 부담이 될 수 있다. 그러나 융자 자격 조건은 일반 렌더들의 가이드라인보다는 까다롭지 않은 편이다.

과거 차압이나 숏세일, 챕터7 파산을 했어도 3년만 지나면 융자 자격이 주어진다. 또한 채무대비 소득비율(DTI)은 55%로 일반 모기지 렌더를 이용할 때 보다 5~10%가 높다.

DTI는 모기지 페이먼트와 주택 보험료, 재산세 등 주택과 관련된 페이먼트와 바이어의 개인 채무, 즉 크레딧 카드와 자동차 페이먼트 등 매월 갚아 나가야 하는 빚이 세 전 소득의 55%를 넘으면 안된다는 뜻이다.

크레딧 점수는 580점만 넘으면 된다. FHA는 다운페이먼트를 적게 하지만 그만큼 매월 갚아야 하는 모기지 페이먼트는 20%를 다운하는 것보다 높아질 수밖에 없다.

◇일반 모기지 융자

은행이나 모기지 렌더들이 제공하는 융자 프로그램으로 20% 이상 다운페이먼트 할 경우 모기지 보험에 가입해야 할 필요가 없다. 대신 융자 자격 조건은 FHA보다 까다로운 편이다.

우선 크레딧 점수는 최소 680점이 넘어야 한다. 바이어가 과거에 차압을 했었다면 7년을 기다려야 하며 숏세일이나 챕터 7 파산을 했다면 4년이 넘어야 신청 자격이 주어진다.

대부분의 렌더는 DTI가 50% 미만이어야 한다. 대부분이 45%선이라고 보면 된다.

◇어떤 융자를 선택해야 하나

▶FHA 융자가 어울리는 바이어

차압이나 숏세일, 파산 신청을 하고 나서 3년이 지나 집을 꼭 사고 싶어하는 바이어한테 어울리는 프로그램이다.

크레딧 점수가 낮고 다운페이먼트 자금이 적어도 소득이 높은 바이어들은 FHA를 이용하기에 좋다.

▶일반 모기지 융자가 어울리는 바이어

다운페이먼트를 20% 이상 할 수 있다면 FHA보다는 일반 모기지 렌더를 이용하는 것이 유리하다. 그러나 신용점수가 680점이 되지 않는다면 FHA로 갈 수밖에 없다.

크레딧 점수가 680점이 넘어도 점수에 따라 이자율이 달라지므로 가능하면 740점이 넘는 바이어라면 일반 모기지 융자를 선택하는 것이 좋다.

또한 과거에 차압이나 숏세일, 파산을 하고 나서 4년 또는 7년이 지난 경우라면 시중 은행이나 모기지 렌더의 문을 두드려도 좋다.

모기지 융자 전문가들은 "개인마다 재정 상태가 다르므로 전문가의 상담을 통해 바이어에게 맞는 융자 프로그램을 선택하는 것이 필요하다"고 조언하고 있다.


박원득 객원기자