[리버스 모기지 칼럼] 리버스 모기지 대출금 한도는

존 배 / 중앙일보 은퇴연구소장

리버스 모기지 대출가능액은 최대청구금액(주택가격), 예상 금리, 대출자의 나이에 따라 결정된다. 최대청구금액(Maximum Claim Amount)은 주택 감정가격과 연방주택청(FHA) 보증한도(62만5000달러) 중 적은 금액이다.

예를 들어 주택 감정가가 50만 달러면 최대청구금액은 50만 달러다.

만약 주택 감정가가 80만 달러면 FHA 보증한도가 62만5000달러이므로 최대청구금액은 62만5000달러가 된다. 그래서 주택가격이 62만5000달러 보다 높은 경우는 불리할 수 있는데 이 경우는 FHA 보증한도에 적용을 받지 않은 점보(Jumbo) 리버스 모기지를 이용하면 된다.

예상 금리는 이 대출에 대한 금리가 아니라 은행에서 장기적인 금리를 예상하여 결정한다. 예상 금리가 높을수록 대출금 액수는 적어진다.

주택도시개발부(HUD) 규정상 예상 금리는 5% 이하로 내려갈 수 없는데, 현재의 저금리 기조로 당분간 예상 금리는 5%로 적용된다.

다음에는 대출자의 나이가 중요한 결정 요소가 된다.

나이가 많을수록 대출가능액이 증가한다. 대출자가 부부인 경우에는 나이가 적은 사람을 기준으로 한다.

좀 복잡하게 설명이 되어 있는데 사례를 들어 설명하겠다.

주택의 가격이 60만 달러고 예상 금리가 5%며 대출자의 나이가 62세인 경우에는 주택 감정가(최대청구금액)의 52.4%인 31만4400달러를 대출 받을 수 있고, 나이가 82세인 경우는 66.5%인 39만9000달러까지 대출 받을 수 있다.

다음에 설명하겠지만 대출의 형식을 라인 오브 크레딧(Line of Credit)으로 할 경우는 미사용 대출가능액이 매년 증가하기 때문에 더 많은 대출금을 받기 위해 대출 시기를 늦출 필요가 없다.

그런데 여기서 주의할 점은 이 대출가능액을 첫해(초기 12개월)에 다 인출하는 것에 대해서는 제한이 있다는 점이다.

기본적으로 첫해는 대출가능액의 60%만 인출할 수 있다. 단, 이 60% 인출액으로 기존의 대출금(모기지 잔액 등)을 상환하기 부족한 경우에는 기존대출금 금액과 대출가능액의 10%를 합한 금액을 인출할 수 있다.

위의 사례(62세 기준)에서 대출가능액은 31만4400달러이고 첫해에는 60%인 18만8640달러를 인출 할 수 있다. 만약 기존 모기지 잔액이 20만 달러 있으면 60% 금액(18만8640달러)으로는 기존 대출금(잔액 20만 달러)을 상환 할 수 없다.

이 경우 기존 대출금 잔액(20만 달러)과 대출가능액의 10%(3만1440달러)의 합계인 23만1440달러를 첫해에 인출 할 수 있다.

리버스 모기지는 대출자 및 금융기관을 보호하기 위한 규정이 많아서 처음에는 이해하기가 다소 어려운 점이 있다.

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※이 칼럼은 리버스 모기지에 대한 일반적인 해설로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.