[리버스 모기지 칼럼]리버스모기지를 받을 수 있는 자격

존 배 / 중앙일보 은퇴연구소장

리버스모기지를 받으려면 기본적으로 대출자에 대한 조건과 주택에 대한 조건을 모두 충족해야 한다.

대출자 연령이 62세 이상(1954년 이전 출생)이 되어야 하고, 부부가 공동으로 대출을 받으려고 하면 둘 가운데 나이가 적은 사람의 나이가 62세 이상이 되어야 한다.

만약 한 명이 62세 미만인 경우에는 그 사람은 대출자가 아닌 비대출배우자(Non borrowing spouse)의 자격이 되고, 62세 이상인 사람만 대출자가 된다. 이 비대출배우자에 대한 자세한 설명은 다음에 하기로 하겠다.

대출 대상 주택은 단독주택, 4유닛 이하인 복수주택 그리고 콘도가 해당된다.

4유닛 이하인 복수주택의 경우에는 대출자가 적어도 1유닛에 거주해야 한다. 또 콘도의 경우는 연방주택청(FHA)에서 승인된 콘도만 대출이 되므로 승인 여부를 사전에 확인해야 한다.

뉴욕 지역에 많은 코압(Co-Op)은 대출 대상이 아니라서 리버스모기지를 받지 못한다. 그리고 대출 대상 주택에 해당한다고 해도 대출자의 주 거주주택이어야 한다. 즉 1년 중 6개월 이상 거주하는 주택만이 대출 가능 주택이며 임대주택이나 휴가주택 등은 대출대상이 아니다.

리버스모기지 대출은 주택에 대한 본인지분(Equity)이 50% 이상 있어야 가능하다. 예를 들면 주택가격이 50만 달러이고 1차 모기지 잔액이 25만 달러, 2차 모기지가 15만 달러 있는 경우에는 본인 Equity가 10만 달러(20%)가 되어서 리버스모기지 대출을 받을 수 없다. 물론 대출 전에 기존 대출금을 상환하여 본인 Equity를 늘리면 가능하다.

또 연방정부에 대한 연체금이 없어야 한다. 예를 들면 IRS 세금, 연방 학자금 대출금, 중소기업대출인 SBA 대출금에 대한 연체가 있으면 대출 신청 전에 연체금을 모두 해결해야 한다.

그리고 파산(Bankruptcy) 판결을 받았어도 이 연방 채무 연체금은 상환을 해야 한다. 참고로 신용점수(FICO Score)는 상관이 없지만 연체 기록이 있으면 재산세와 보험금 지출을 위해 대출금의 일부를 대출 기관에서 보관해 향후 재산세, 보험료로 지불된다.

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※이 칼럼은 리버스모기지에 대한 일반적이 해설으로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.