예상 렌트 인컴의 70~80%만으로 계획 세워야

법 이해하고 건축코드 신경써야
주기적 관리시 큰 수리 예방
세입자는 크레딧 반드시 체크

효과적인 관리 전략

많은 사람들이 고정적인 수입을 위해 아파트를 좋은 투자수단으로 생각하고 있다. 건물주가 일을 하지 않아도 매월 렌트 수입이 나오기 때문이다. 그래서 자금력이 되는 투자자들이 유닛이나 아파트에 관심을 갖고 있지만 잘못 관리하면 여러 문제점이 발생할 수도 있다. 부동산 전문가들이 조언하는 아파트 건물주의 효과적인 관리 전략을 소개한다.

렌트 인컴의 70~80%만 생각하라

20유닛 아파트의 월 렌트수입이 2만 달러라면 이 금액 모두를 건물주가 쓸 수 있는 수입으로 간주해서 예산을 짜는 것은 위험한 생각이다.

만약 한 유닛이라도 테넌트가 이사를 가게 되면 새로운 세입자를 찾을 때 까지 몇 개월간 공실이 발생할 수 있다. 일반적으로 전체 렌트 인컴에서 5% 정도를 공실률로 계산하지만 더 여유를 잡기 위해서는 예상 렌트비의 70~80% 정도만 생각하는 것이 좋다.

예상 렌트 수입을 적게 잡으면 재정적으로 안전하게 건물을 유지하는데 도움이 된다.

법적 상식을 잘 이해하라

작은 유닛이나 아파트 등 임대용 부동산을 갖고 있으면 다양한 소송을 경험하게 된다. 안전관리를 소홀히 해서 복도나 계단에서 테넌트가 넘어져 부상을 당하면 바로 변호사 편지가 날라온다.

아파트를 소유하고 있는 건물주라면 기본적인 법적 상식을 알아야 할 필요가 있다. 건물주의 법적 책임과 의무를 알고 있으면 나중에 법적 소송을 사전에 예방할 수 있다. 마찬가지로 세입자의 권리와 의무가 어떤 것인지 알고 있다면 테넌트 관리의 어려움을 피할 수 있다.

미국 사법 시스템은 판례에 많이 의존한다. 따라서 각종 매스컴이나 인터넷 매체를 통해서 아파트 관련 케이스가 있으면 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다.　

새로운 부동산 법을 알아라

아파트 렌트와 관련된 부동산 법은 해마다 개정되고 새로운 법이 제정되기도 한다. 퇴거절차나 리스 계약서, 건물주 및 세입자의 권리와 의무 등이 달라질 수 있다.

LA의 경우 1978년 이전에 지어진 아파트들은 렌트비를 매년 일정액 이상 올릴 수 없도록 규정되어 있다. 인상폭은 매년 새로 결정되므로 이러한 사항을 잘 알고 있어야 한다.

매년 1월이 되면 어떤 법이 새로 생겼는지 파악하고 수정된 법 조항을 검토하는 것이 좋다. 이러한 법들은 지역에 따라 다를 수 있으므로 잘 숙지해야 한다.　

크레딧 좋은 세입자를 골라라

아파트는 일단 테넌트가 계약서에 사인하고 입주하게 되면 건물주 마음대로 내보내기가 힘들어진다. 렌트비를 잘 내면 문제가 없지만 재정적으로 약한 세입자가 들어와서 페이먼트를 연체하게 되면 한달 한달이 불안해진다.

새로운 세입자와 계약하기 전에 크레딧리포트를 잘 검토하고 테넌트의 직장 등 확실한 수입이 있는지 확인하는 작업이 중요하다.

로컬 건축코드에 신경써라

건물을 수리하거나 새로운 시설물을 설치해야 되는 상황이라면 시나 카운티 등 로컬 정부에서 규정하는 건축코드에 맞춰야 한다. 공사비를 절약하기 위해 코드에 맞지 않거나 허가없이 공사를 진행했다가 나중에 문제가 되면 벌과금이 부과될 수 있으며 재시공 등 또 다른 비용 지출이 발생할 수도 있다.

주기적으로 건물을 관리하라

유닛이나 입주자가 많은 아파트 건물은 평소에 주기적으로 관리하는 것이 경제적으로 유리하다. 정기적으로 건물을 관리해주면 나중에 큰돈이 들어가는 상황을 막을 수 있다. 특히 LA지역은 건축된 지 100년된 아파트가 꽤 많다. 이런 건물들은 문제가 생기기 전에 수시로 체크하는 것이 좋다.　

건물주 본인이 직접 눈으로 보면서 상태를 점검하거나 전문 기술자를 불러 아파트에 대한 시설 상태를 체크하는 것이 바람직하다.

건물주 모임에 가입하라

아파트소유주협회나 이와 비슷한 성격의 단체가 있다면 가입하는 것이 좋다. 이곳에 회원으로 들어가면 다양한 인종의 건물주들을 통해 여러가지 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 협회가 주최하는 세미나에서 법적인 지식을 얻을 수 있고 다른 아파트에서 발생했던 여러 사례들을 접하면서 자신의 건물에서 좋지 않은 일이 발생하지 않도록 예방할 수 있다. 아파트는 한인 협회가 이미 결성되어 있으므로 이곳에 가입하면 아파트 운영에 대해 많은 도움을 받을 수 있다.


박원득 객원기자