역모기지 이용해 페이먼트 없이 주택구입

고정수입 없는 시니어 관심 늘어
역모기지에 비해 현금 확보도 용이
이주비용 등 득실 꼼꼼히 챙겨야

#은퇴를 앞둔 한인 이 모씨 부부는 집을 줄여가는 다운사이징을 통해 남은 모기지를 모두 갚고 현금도 확보할 수 있는 방안을 찾고 있다. 그는 교외 지역의 집값을 조사해 보니 갖고 있는 집을 판다 해도 워낙 집값이 많이 오른데다 모기지 융자받기도 쉽지 않았다. 막상 아파트 생활을 하자니 렌트비가 많이 높아져 고민을 하던 중 역모기지를 이용한 주택구입 옵션을 접하게 됐다. 이씨 부부는 역모기지 주택구입 옵션을 이용해 현재 라미라다 지역으로 은퇴를 준비하고 있다.

역모기지를 이용한 주택구입 프로그램에 대한 한인 시니어들이 관심이 높아지고 있다.

한인들에게는 이제 알려지기 시작한 역모기지 주택구입 프로그램은 이미 주류사회에는 상당히 알려진 프로그램으로, 소득이 없거나 낮은 은퇴자들이 쉽게 주택 구입을 할 수 있으며 월페이먼트도 낼 필요가 없어 은퇴의 한 방법으로 부상하고 있다.

일반적으로 역모기지 프로그램은 62세 이상 노인들이 소유한 주택에 쌓인 홈에퀴티를 이용해 소유한 집에 계속 거주하면서 매월 일정액을 은행으로부터 지불받고 집을 팔 때 한꺼번에 갚는 프로그램이다. 하지만, 역모기지 주택구입 프로그램은 크게 2단계로 진행된다. 먼저 주택융자를 받아 집을 사고 월페이먼트는 역모기지를 통해 변제하는 것이다. 즉, 신규 주택구입을 해도 월페이먼트 부담이 없다는 게 이 프로그램의 큰 장점이다.

역모기지 주택구입 프로그램은 부부중 한 명만 만 62세 이상이면 이용할 수 있으며 구입하려는 주택가의 50% 정도를 다운페이먼트하면 된다. 단, 다운페이먼트 비율이 높지만 집값의 2.5%인 주택보험료(FHA PMI)도 납부해야 한다. 연령이 높을수록 다운페이먼트 비율은 낮아진다.

일례로 62세로 60만 달러의 주택(남은 융자 20만 달러)을 소유하고 있는 시니어가 현재 집을 팔면 주택수리비, 세금, 에스크로, 클로징 등의 비용을 제외하면 약 35만 달러를 받을 수 있다. 40만 달러짜리 교외의 깨끗한 새집을 역모기지로 구입하면 20만 달러는 다운페이먼트로 넣고 15만 달러 정도의 현금을 손에 쥘 수 있다. 20만 달러의 융자금에 대해서는 페이먼트 할 필요는 없으며, 주택소유주가 이 집을 팔거나 사망하면 은행은 그동안 소유주가 내지 않은 페이먼트와 이자를 감안, 계산해서 한꺼번에 청구하게 된다.

SNA 파이낸셜이 남상혁 대표는 "한인들은 세입자 생활보다 단독 주택에 대한 소유 욕구가 강한데 은퇴 후에는 주택 구입 융자받기가 어렵다"며 "또 아파트 렌트비가 워낙 비싸서 5~7년 아파트 렌트비면 역모기지로 집을 구입할 수 있을 정도다. 이에 모기지 융자가 남아 있으면서 월 페이먼트가 부담스러운 한인 시니어들의 문의가 늘고 있는 추세"라고 설명했다.

특히 시니어용 단독주택에 대한 수요 상승으로 은퇴자 전용 주택단지 개발이 활발해지고 있어서 역모기 주택구입 프로그램을 이용한 은퇴주택을 장만하려는 수요는 계속 올라갈 것이라고 그는 덧붙였다.

융자업체 관계자들은 자녀가 모두 출가해 집을 줄여가면서 남은 융자금을 청산하고 현금을 확보하면서 월 페이먼트 부담은 없앨 수 있는 이익을 챙길 수 있고 새로 산 집값이 상승하면 그에 따른 이득도 볼 수 있는 등 장점이 많다고 전했다. 그러나 일부는 시니어들은 새 지역으로의 이주에 대한 부담감이 있을 수 있고 이에 따른 비용 등을 고려해서 실질적인 득실을 꼼꼼히 따진 후 결정하는 게 바람직하다고 조언했다.


진성철 기자 [e-mail]