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포인트, 모기지 이자 낮추기 위한 비용

바이어가 꼭 알아야 할 융자상식

소득 대비 부채비율 38% 이하여야
20% 이하 다운 하면 PMI 가입 필수

<모기지 보험>

주택구입의 성공은 모기지 융자에 있다고 해도 과언이 아니다. 아무리 좋은 집이 나타나도 융자를 얻지 못하면 그 집은 있으나 마나다.

처음 집을 장만하려는 바이어들은 모기지 융자에 대해 잘 모르는 경우가 많다. 초보 바이어를 위해 융자와 관련된 용어와 기본적으로 꼭 알아야 할 사항에 대해 소개한다.

▶소득대비 부채 비율(DTI)이란

바이어의 총 소득에서 매월 고정적으로 나가는 비용에 대한 비율이다. 모기지 렌더들은 이 비율이 상환 능력을 보여주는 것이므로 융자 승인의 중요한 기준으로 삼는다. 은행마다 기준은 다르지만 보통의 경우 주택과 관련 페이먼트(재산세와 보험료, 콘도나 타운하우스일 경우 관리비)가 세전 소득의 28%가 넘으면 안된다.

한달 월급이 5000달러라면 집과 관계된 페이먼트는 1400달러 이하여야 한다. 크레딧카드나 자동차 활부금 등 바이어가 지출해야 하는 모든 채무에 대한 DTI는 38% 선이다. 이 비율은 은행마다 다르고 연방정부가 보증해주는 FHA 융자는 일반 렌더보다 허용하는 DTI 비율이 다소 높아 바이어에게 유리하다.

▶포인트(Points)란

모기지 이자를 낮추기 위해 홈 바이어가 추가로 은행에 지불하는 비용을 말한다.

바이어가 해당 주택에 오래 거주할 계획이 있다면 기본적인 비용 이외에 추가적으로 융자 금액의 몇 퍼센트를 더 다운하면 이자율을 내릴 수 있다. 예를 들어 융자금액의 1%를 지불하면 모기지 이자율을 0.5% 내리게 하는 식이다. 융자금이 50만 달러라면 바이어가 5000달러를 더 내고 30년동안 갚아야 하는 기본 이자율에서 0.5%를 내리게 하는 것이다.

이때 포인트와 줄어드는 이자율은 모기지 렌더마다 다르므로 은행측에 자세한 내용을 물어보는 것이 좋다. 이자율 할인을 원치 않는다면 별도로 포인트 비용을 지불하지 않으면 된다.

▶PMI란

Private Mortgage Insurance의 약자로 다운페이먼트 자금이 20% 미만일 때 은행은 융자액에 대한 모기지 보험을 요구한다. 모기지 은행은 바이어가 다운페이를 20% 이상 하지 못하면 재정적으로 약하다고 생각한다. 이러한 리스크를 보전해주기 위한 보험이 바로 PMI다. 군인 복무자를 위한 VA론을 제외하고는 대부분의 렌더들은 바이어가 20%를 총족시키지 못하면 PMI에 가입하도록 한다.

PMI 요율은 융자금액 등 여러 조건에 따라 다르며 보통 융자액의 0.5~1.5% 전후라고 보면 된다. 만약 모기지 융자액이 30만 달러라면 PMI 요율을 1% 적용시 모기지 보험은 1년에 3000달러라는 계산이 나온다. 한달에 250달러 꼴이다.

PMI는 주택 에퀴티가 20%를 넘으면 은행에 해제를 요청할 수 있다. 그러나 FHA 융자는 상환기간이 15년이 넘을 경우 늘어나는 에퀴티에 상관없이 7년간 의무적으로 보험료를 납부해야 된다.

▶이자율을 특정기간 묶을 수 있나

모기지 이자율은 매일 바뀐다. 그래서 에스크로를 오픈하고 나서 처음 생각했던 이자율이 계속 올라 걱정하는 경우가 종종 있다. 이럴때 이자율을 묶으면(Lock) 나중에 이자율 상승을 걱정하지 않아도 된다. 대부분의 모기지 렌더들은 바이어의 요청에 따라 2주, 30일, 45일, 60일 등 이자율을 일정기간 고정시킬 수 있도록 허용하고 있다. 이자율을 고정 시키려면 수백달러의 비용이 발생할 수 있고 이자율이 처음보다 내려 간다면 높은 이자를 선택해야 되는 단점이 있으므로 모기지 시장상황을 잘 판단해서 결정해야 한다.

▶클로징 경비는 얼마나 되나

집을 구입하게 되면 에스크로 비용이나 타이틀 보험, 융자 수수료 등 여러 항목으로 지출이 발생한다. 바이어는 주택 구입에 필요한 다운페이먼트 이외에 이러한 클로징 경비를 별도로 준비하고 있어야 한다. 클로징 경비는 대개 융자금액의 2~4% 정도로 생각하면 된다.

▶모기지 은행은 몇 곳을 알아봐야 하나

가능한 많이 알아보는게 유리하다. 현재의 신용점수 시스템(FICO)은 소비자가 같은 목적으로 크레딧 점수를 조회할 경우 횟수에 상관 없이 한번으로 간주한다는 특별조항을 갖고 있다. 따라서 바이어는 크레딧 점수 하락에 대한 걱정 없이 여러 은행으로부터 이자율을 비교할 수 있다.

박원득 객원기자


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