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차압주택? 아직도 많이 남아 있다

패니매 소유 차압주택 구입요령

홈패스닷컴서 차압 리스팅 검색
구입 절차는 일반 주택과 똑같아


남가주에 차압주택이 없어졌다고는 하지만 아직도 뒤져보면 찾을 수 있다. 국책 모기지 기관인 패니매(Fannie Mae)가 소유중인 차압 부동산은 별도로 운영중인 웹사이트인 홈패스닷컴(www.homepath.com)에 접속하면 알아 볼 수 있다. 홈페이지에서 원하는 도시와 카운티를 입력하면 구입이 가능한 차압 매물이 나온다. 현재 LA 카운티에 있는 차압 주택은 104채. 랭캐스터에 있는 방 4개짜리 주택은 리스팅 가격이 18만4700달러다. 토런스 인근 하버시티에 있는 2베드룸 콘도는 24만4900달러다. 다른 카운티에도 차압주택은 아직도 남아 있다. 이들 차압 주택은 홈패스를 통해 직접 살 수 있는 것은 아니고 일반 차압 주택과 같은 구입 절차를 밟아야 한다. 다음은 패니매 소유 차압 주택에 대한 일문일답이다.

▶패니매 소유 주택이란

패니매는 컨포밍 모기지 노트(융자 한도액 41만7000달러)의 최대 투자자다. 패니매는 모기지 2차 노트 시장의 70%를 차지하는 큰 손이기 때문이다. 홈오너가 모기지 페이먼트를 못해서 차압을 당하게 되면 그 주택은 투자자 소유로 넘어간다. 그래서 패니매가 차압주택 오너가 되는 것이다. 만약 모기지 노트 투자자가 일반 은행이라면 차압주택 소유권은 해당 은행이 갖게 되므로 패니매와는 상관이 없다.

▶패니매 차압주택은 어떻게 구입하나

패니매가 소유한 주택은 보통의 매물처럼 일반 부동산 회사가 리스팅을 갖고 있다. 차압주택의 주인은 패니매지만 일반 차압주택의 거래 과정과 똑같다고 보면 된다. 홈패스를 검색해서 마음에 드는 주택이 있으면 바이어가 자신의 에이전트를 통하거나 직접 리스팅 에이전트에게 연락해서 오퍼를 쓰면 된다.

홈패스에 있는 차압주택을 클릭하면 집에 대한 일반적인 설명과 함께 건물 및 땅 면적과 건축연도, 재산세, 지도, 구조 등 기본적인 주택 관련 자료가 나온다. 사이트 중간 오른쪽의 'Make an Offer'(오퍼쓰기)를 누르면 리스팅 에이전트의 사진과 함께 주소와 전화번호가 나온다.

▶패니매 소유 차압 주택은 반드시 홈패스에서만 검색할 수 있나

아니다. 일반 로컬 MLS(Multiple Listing Service)에서 리스팅을 검색할 수 있다. 홈패스에 나와 있는 리스팅을 클릭하면 MLS ID 번호가 나온다. 이 번호로 로컬 MLS에 접속해서 ID를 입력하면 해당 리스팅을 찾을 수 있다. 또는 아는 에이전트에게 MLS ID를 알려주고 찾아 달라고 부탁해도 된다.

▶패니매 주택에 여러 개의 오퍼가 몰렸다면 어떤 오퍼가 선택되나

일반 주택 거래과정과 똑같다. 셀러인 패니매는 가격이나 구입 조건 등을 비교해서 가장 좋은 오퍼를 고른다. 바이어가 오퍼를 썼다고 해서 패니매가 다 받아야 할 의무는 없다.

▶패니매 주택 가격대는

낮은 리스팅 가격대가 대부분이다. 패니매는 2차 모기지 시장에서 컨포밍 융자에 대한 노트만을 구입하므로 가격이 싸다. 융자 기준상 점보론이 있는 고급주택은 해당하지 않는다.

▶패니매서 클로징 비용을 지원해주나

그렇다. 첫 주택구입자로 홈패스에서 제공하는 온라인 교육을 수강하고 이수증을 오퍼와 함께 제출하면 클로징 코스트에 대한 크레딧을 받을 수 있다. 이럴 경우 바이어는 에스크로 종료 후 60일 이내에 반드시 해당 주택에 거주해야 한다.

▶패니매는 소유주택을 수리해서 판매하나

꼭 그렇지는 않다. 경우에 따라서 부분적으로 수리를 해 놓기도 하지만 이러한 것이 모든 차압주택에 다 적용되는 것은 아니다. 집의 컨디션에 대해서 패니매는 일반 차압주택처럼 아무런 보증도 해주지 않는다. 그러므로 바이어는 전문 인스펙터를 고용해서 집이 어떤 상태인지를 검사하는 것이 좋다.

▶패니매 주택은 어디에 주로 있나

LA를 비롯해서 남가주를 포함한 전국 모든 도시에 산재해 있다. 참고로 차압주택이 많은 플로리다의 마이애미 카운티에는 400여 채의 패니매 주택이 아직도 바이어를 기다리고 있다.

▶현재 살고 있는 집이 팔리면 패니매 주택을 구입하겠다는 조건을 걸 수 있나

안 된다. 그러나 융자나 인스펙션 등 다른 구입 조건에 대해서는 사안별로 받아들여질 수 있다.

박원득 객원기자


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