키머니(Key Money)를 요구하는 건물주 [부동산/상법-구경완 변호사]

구경완/변호사

▶문= 지금의 사업 장소에서 5년을 있었는데 다시 임대 계약을 하고 싶습니다. 그런데 건물주는 키머니를 주지 않으면 임대 계약을 해주지 않겠다고 합니다. 사업체를 인수받을 때 내는 권리금과는 어떻게 다르며 키머니는 반드시 지불해야 하나요?

▶답= 사업체 매매 시 기계나 재고 등의 유형의 재산 가치 그 이상의 금액을 요구하는 것을 권리금이라고 하는데 여기에는 거래처, 신용, 점포의 위치 등에 따른 무형의 재산적 가치의 총액 혹은 그 남아있는 임대기간 동안까지의 가치를 포함합니다. 유, 무형의 가치로 사업체의 가치가 결정되기에 무형의 재산에 대한 권리금은 당연하고 합법적이라고 할 것입니다. 하지만 권리금과는 다르게 새로운 장소를 임대, 임대기간을 연장하거나 새로운 임대계약을 작성하려고 할 때 건물주가 세입자에게 임대료나 보증금 외에 요구하는 '바닥권리금'을 '키머니(Key Money)'라고 부릅니다.

키머니는 불법이라고 알고 있는 분들이 있는데 무조건 불법인 것은 아닙니다. 캘리포니아 민법은 임대계약을 새로 하거나 연장할 경우 '임대계약에 문서상으로 명시되지 않은' 키머니나 변호사비를 요구하거나 지불하도록 하는 것은 불법이라고 규정하고 있습니다. 주의할 것은 '임대계약에 문서상으로 명시되지 않은' 이라는 말입니다. 임대계약에 명시만 되어있으면 합법이라는 것입니다. 계약에 명시되어 있다는 말은 그 비용 지불에 대해서도 1099를 발행할 수 있고 받은 사람도 세금보고를 한다는 것을 의미합니다. 임대계약에 명시하지 않은 키머니 요구 등은 키머니 금액의 세배에 하당하는 액수와 그에 따른 변호사비를 받을 수 있도록 캘리포니아 민법 1950.8조 (c)항은 규정하고 있습니다.

하지만 사업주 입장에선 장소 이전보다 키머니를 주고라도 그 장소에서 계속 사업하는 것이 더 좋다고 판단할 수도 있고 신규 사업자의 경우 좋은 장소는 키머니를 주고 얻기를 원하기 때문에 건물주의 키머니 요구를 거절하기는 어려울 것입니다.

세입자 입장에서는 건물주가 임대계약에 명시하지 않고 키머니를 요구하고 할 수 없이 지불해야 한다면 현금이 아닌 다른 방식의 지불로 근거를 남겨두는 것이 좋을 것이고 키머니를 경비로 공제하기 위해서 1099을 발행한다든지 하는 것도 좋은 방법이고 경우에 따라서는 불법적인 키머니 세배에 해당하는 액수의 법적인 반환 청구 소송도 가능합니다. 하지만 임대기간이 없다면 권리가 없다는 것도 알아두고 그에 따라 미래를 위한 투자 등의 사업상의 결정을 내리는 것이 필요할 것입니다.

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