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"기준금리 인상으로 모기지 융자, 올해 10% 감소"

2016년 부동산 시장 5대 전망

주택값 올해 4.5% 오를 듯
주택구입능력은 하락해


올해 기준금리와 주택 가격 상승으로 모기지 융자건수가 감소할 것이라는 전망이 나왔다. 국제신용평가사 피치는 2016년 주택 시장에 대한 전망보고서를 통해, 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 올 한 해 동안 75-100베이시스 포인트(Basis Point, 1bp=0.01%포인트)까지 인상함에 따라 기준금리가 1.25%까지 오르면서 ▶주택 가격 오름세 둔화, 지속적인 성장세 ▶주택구입능력 하락 ▶모기지 연체율 개선 ▶모기지 융자 건수 감소 ▶조기상환율(Prepayments rate) 최저 수준 기록 등 부동산 시장에 변화를 가져 올 것으로 내다봤다. 다섯 가지 변화에 대해 자세히 살펴보면 다음과 같다.

주택가격 상승세 둔화, 오름세 지속

2016년 전국주택가격은 4.5% 정도 오르면서 주택의 명목가격이 2006년 주택시장 거품 수준에 이를 것으로 보인다. 그러나 10년 전보다 현 주택가격은 더 내구력이 하고 인구도 2000만 명이나 는 데다 명목 총소득도 약 25% 증가해 거품 가능성은 적다는 분석이다. 이에 더해 인플레이션을 고려할 때 현재 주택가격은 2006년의 최고점의 20% 밑도는 수준이다.

주택구입능력 저하

전국 집값의 지속적인 오름세와 기준금리 인상에 따른 모기지 이자율 상승 압박으로 예비주택구입자들의 주택구입능력은 하락할 것이라고 피치 측은 내다봤다. 특히 주택구입능력이 20% 이상 떨어진 캘리포니아와 대형 메트로폴리탄 지역의 경우 이 같은 현상은 더욱 심화할 것이라고 업체는 덧붙였다.

캘리포니아와 텍사스 주의 주택가격 상승세는 둔화하지만 크게 떨어지는 일은 없을 것이며 다른 지역의 주택구입능력은 높아지겠지만 엄격한 신용기준으로 잠재적 바이어의 주택 구입이 여의치는 않을 것이라고 업체는 정리했다.

모기지 연체율 개선

피치의 보고서에 의하면, 악성 모기지 연체율은 2009년 수준으로 떨어지는 등 올해에도 지속적인 하락세를 기록할 것으로 보인다. 2010년 이후 프라임 모기지담보증권(RMBS) 4만 여건 중 단 4건만이 차압되는 등 안정적인 주택시장의 영향으로 모기지 연체율은 계속 낮아질 것이다.

모기지 융자건수 감소

기준금리 상승과 더불어 높은 주택가격으로 인해 모기지 융자건수는 올해에만 10% 줄어들 것이라는 게 피치 관계자의 설명이다. 재융자 건수가 급격히 줄어들면서 융자업체들이 모기지 융자건수가 감소함에 따라 이를 만회하기 위해 융자기준을 완화할 가능성도 배제할 수 없다고 업체 측은 전했다.

조기상환율(Prepayments rate) 최저 수준

기준금리 인상이 정확히 언제라고 예측할 수 없지만 올라갈 것은 명확하기 때문에 조기상환이 현저하게 저하되며 RMBS의 70%는 저리의 장기 이자율로 고정하고 있으며 변동이자율에서 고정이자율로 전환하는 대출자도 늘어나고 있다.

진성철 기자


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