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새로운 TRID<융자 공지 규정> 시행…에스크로 기간 늘어나

SB·SD 등 가주 7개 카운티
HFA 융자 한도액 인상돼

2016년에 주택융자에 큰 변화는 없지만 컨포밍과 FHA 융자액이 일부 지역에 한해 다소 상향 조정됐다. 또 지난해 10월부터 새로운 모기지 융자 디스클로저 규정(TRID) 등이 실시됐다. 이같은 변화내용을 정리해 본다.

컨포밍융자 한도

연방주택금융국(FHFA)은 2016년 컨포밍 융자의 한도액을 종전과 같은 41만7000달러(1유닛 또는 단독주택)로 유지하기로 했다고 지난해 11월에 발표했다.

컨포밍 융자는 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 가이드라인을 제시하고 채권을 구입해주는 주택 모기지 융자상품을 말한다. 컨포밍 융자 한도액을 넘어서는 모기지 융자가 필요한 주택 구입자는 점보 융자(jumbo loan)를 신청해야 한다.

FHFA는 올해 3분기 전국 평균 주택가격이 2007년 동분기보다 낮은 수준이기 때문에 올리지 않기로 했다고 덧붙였다.

현 한도액은 2008년 제정된 주택경제회복법(HERA)에 따라 책정됐으며 이 법에 따라 경기침체 이전 수준으로 주택가격이 회복되지 않는 한 융자 한도액을 올릴 수 없다는 게 FHFA의 설명이다.

그러나 주택가격이 급등한 전국의 39개 카운티의 융자 한도액은 상향 조정됐다. 여기에는 몬터레이, 나파, 소노마 카운티 및 샌디에이고 카운티 등 4곳이 포함됐고 가주의 나머지 카운티들은 동결됐다. 일례로 몬터레이 카운티의 2016년 컨포밍 융자 한도액은 2015년 50만2550달러에서 2만6450달러 상승한 52만9000달러였으며 샌디에이고의 한도액은 58만750달러다. <표1 참조>

이외에 콜로라도주 11곳, 테네시주 14곳, 매사추세츠주 5곳, 뉴햄프셔주 2곳 등의 융자 한도액이 소폭 상승했다.

FHA융자 한도

남가주 일부 지역을 포함한 전국 188개 카운티의 2016년 연방주택국(FHA) 융자 한도액이 올랐다.

FHA 측은 지난 3년 동안 전국 주택가격의 빠른 상승으로 인해 예비주택 구입자들이 기존 융자액보다 더 많은 대출금이 필요하기 때문에 한도액을 상향 조정하게 됐다고 밝혔다.

연방주택국이 보증하는 모기지 융자인 FHA 융자는 일반 융자보다 적은 액수의 다운페이먼트(최저 집값의 3.5%)를 하면 되는 데다 심사기준도 상대적으로 까다롭지 않다는 장점으로 주택구입 자금이 넉넉하지 않은 주택구입자들에게 큰 호응을 얻고 있다.

FHA 융자 한도액이 오른 곳은 전국 188개 카운티로 가주에서는 샌버나디노, 리버사이드, 샌디에이고, 나파, 몬터레이, 샌호아퀸, 소노마 등 7개 카운티가 포함됐다. 샌버나디노와 리버사이드 카운티의 경우, 1유닛에 한해 35만6500달러로 이는 2015년의 35만5350달러보다 1150달러 올랐고 샌디에이고 카운티는 56만2350달러에서 58만750달러로 인상됐다. <표2 참조>

또 몬터레이 카운티는 52만9000달러, 나파는 62만5500달러, 샌호아퀸은 33만3500달러, 소노마는 55만4300달러로 각각 상향 조치됐다.

TRID 규정

지난해 10월 3일부터 시행된 새로운 모기지 디스클로저 규정(이하 TRID)에 따라 융자업체들은 모기지 융자를 신청하는 소비자에게 내용이 보다 단순해진 새로운 융자견적서(loan estimates)와 클로징 디스클로저 서류를 제공해야 한다. 신규 융자견적서는 소비자가 융자 신청한 후 영업일 기준으로 3일 내, 클로징 디스클로저 서류는 융자 클로징 3일 전에 소비자가 직접 검토할 수 있도록 해야 한다.

융자 신청자는 융자 견적서를 영어, 한국어, 스페인어, 중국어, 필리핀어 등 5개 국어 중 하나로 받아볼 수 있다. 따라서 신청자들은 융자 비용 및 조건 검토시 전에 보다 충분한 시간을 가질 수 있게 됐다.

이같은 신규 규정의 시행 목적은 소비자들이 주택융자의 기본적인 내용의 이해를 돕고 수천 달러에 달하는 추가비용을 파악하여 이에 올바르게 대처할 수 있도록 하는 것이라고 연방소비자금융보호국(CFPB)은 설명했다.

그러나 검토기간이 늘어난 만큼 융자 클로징 기간도 함께 길어졌다. 업계 관계자들은 신규 규정 시행 전에는 일반적으로 예상 융자 마무리 기간을 30일 정도로 생각하고 있는데 새로운 규정이 적용되면서 이 기간이 3~6일, 최대 15일까지 더 늘어났다.

이에 따라 바이어와 셀러 모두 융자 클로징 기간 증가에 대비해야 한다고 조언했다. MK렌딩의 박치훈 론 오피서는 "융자 클로징 기간은 무조건 45일로 잡는 게 안전하다"고 전했다.

진성철 기자


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