주택 담보 충분해도… Heloc< 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧> 거절 의외로 많다

은행들 LVT<주택가치 대비 융자 한도액> 외에 신용점수·소득도 중시
신청 전에 은행 승인 기준 미리 알아봐야

홈 에퀴티 융자 받기

50대 초반의 한인 이모(노스리지)씨는 최근 동네 은행에 가서 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(Heloc)을 신청했다.

이씨는 주택 가격이 상승하면서 에퀴티가 늘어나자 비싼 이자의 카드 빚이라도 갚으려고 한도액 10만 달러의 Heloc을 오픈하려고 했다. 그러나 2주 후 은행으로부터 한 통의 메일을 받았다. 이씨의 소득이 낮기 때문에 Heloc 을 승인해줄 수 없다는 내용이었다.

이씨는 당황했다. 신용 융자가 아니고 주택을 담보로 한 에퀴티 융자이므로 LTV(주택가치 대비 융자 한도액) 기준만 맞추면 되는 줄 알았다. 하지만 은행은 이씨의 소득으로 Heloc오픈시 융자 금을 갚을 수 있는지를 검토했던 것이다.

▶실태

전국적으로 주택 가격이 회복되면서 에퀴티 융자가 늘어나고 있지만 이렇게 Heloc을 거절 당한 한인들이 주변에 아주 많다.

Heloc이 쉽게 승인 될 줄 알고 철썩 같이 믿고 있다가 나중에 거절당한 후 실망감에 빠지거나 급전이 필요해서 집을 파는 사례도 늘고 있다.

일반적으로 은행들은 주택 가치의 약 80%까지 Heloc을 오픈해 준다. 주택가격이 70만 달러고 1차 융자금액이 30만 달러라면 26만 달러까지 한도액을 얻을 수 있다.

은행에 따라 주택 가치의 90% 까지 승인해주는 곳도 있다. 이자율은 보통 3.99~4.99% 사이가 대부분이다.

그러나 은행들은 과거와 달리 세금 보고나 직장인의 경우 페이스텁(월급 명세서) 등 홈오너의 소득 자료를 원하고 있다.

은행은 융자 신청인의 주택 LTV를 확인하고 크레딧 점수를 보고 소득이 받쳐 줘야 융자를 승인해준다.

▶어떻게 해야 되나

일반적으로 은행들은 Heloc을 해주는 기준으로 LTV와 신용점수 소득 등 3가지 요소를 중요하게 본다.

그러나 모든 은행들이 같은 기준을 적용하는 것은 아니다. 따라서 한 은행에서 거절 당했다고 낙심할 필요는 없다.

그렇다고 이 은행 저 은행 기웃 거리면서 무조건 신청하는 것은 좋은 방법이 아니다. 신청 횟수가 늘어날 수록 크레딧 점수가 10점 이상씩 하락하기 때문에 몇 번 거절 당하게 되면 나중에는 크레딧 점수가 모자라 아예 신청자격이 안될 수 도 있다.

Heloc을 신청하려면 융자 전문가의 도움을 받아서 진행하거나 아니면 직접 은행을 방문해서 신청기준이 무엇인지 먼저 알아보는게 유리하다. 융자를 해주는 에이전트들은 어느 은행이 어떤 기준을 적용 하는지를 잘 알고 있다.

홈오너가 직접 할 경우 신청하기 전에 기본 조건을 알아보면 그 은행에서 승인 가능 여부를 대략 파악할 수 있다.

만약 소득이 약한 상황에서 소득 증명 과정을 반드시 거쳐야 한다면 그 은행은 피하는 것이 좋다.

그러나 공격적으로 Heloc을 해주는 은행들은 '현재 인컴'(Stated Income)으로 신청인의 소득 증명을 대신해서 융자를 내주고 있다.

현재 인컴이란 융자 신청인의 세금 보고상 소득을 보는 게 아니고 현재 받고 있는 실질 소득을 인정해주는 방식이다. 이렇게 하면 세금 보고상 소득이 약한 홈오너들이 신청할 경우 소득 문제는 해결할 수 있게 된다.

세일즈 일을 하는 한인 최모(패서디나)씨는 Heloc 신청 전에 주류 은행들의 가이드라인을 먼저 알아봤다.

최씨는 "소득이 일정하지 않은 업종이라 소득 증명을 하게 되면 융자 받기가 힘든 상황이었다"고 말했다.

다행히도 최씨가 알아 본 은행 중 한 곳에서 프로모션 기간이라며 현재 인컴을 받아 준다는 소식을 듣고 해당 은행에 가서 한도액 20만 달러까지의 Heloc을 승인 받았다.

타운 융자 에이전트들은 "주변의 홈오너들중에서 Heloc을 신청했다가 여러가지 이유로 거절 당한 사람들이 많다"면서 "신청 전에 소득 증명 등 은행의 기본적인 승인 기준을 미리 알아보고 신청 서류를 넣는 것이 중요하다"고 조언했다.

박원득 기자