Short Sale / Foreclosure and Tax Consequences [원민태 CPA]

부동산 시장이 폭락하면서 미국 전역에서 많은 사람들이 집을 잃었다. 벌써 수년째 진행되고 있는, 그래서 별로 새롭지도 않은 일이지만 이번시간에는 이 주제를 다루어보고자 한다. 이유인즉 그 결과로 인해 심각한 상황이 야기되는 경우를-집을 잃으면서 막대한 세금을 납부하는-요즘에 종종 접하기 때문이다.

Short sale이라 함은 주택의 매매가격이 대출기관의 융자금에 미치지 못함에도 그 대출기관이 주택의 매매에 동의하는 것을 말한다. 대출기관의 입장에서는 융자금액에 미치지 못하는 액수를 회수하는 것이므로 손해이지만 주택의 소유자가 융자금을 납부할 수 없는 상황에서 조금이라도 융자금을 회수하기 위한 어쩔 수 없는 선택이다. 일반적으로 융자금을 갚지 못하는 경우에는 담보권행사(Foreclosure)를 통해 저당물을 압류하는 것이 관례이다. 부동산 시장 폭락이후 융자금을 회수할 수 없는 경우가 급속도로 증가하면서 담보권 행사에 사용하는 고비용을 줄이기 위해 Short sale이 빈번하게 행해지고 있다.

Shore sale 또는 Foreclosure를 하게 되면 결국 대출기관은 융자금에 미치지 못한 액수를 회수한 결과가 되므로 회수하지 못한 액수를 회수불능으로 처리하고 주택의 전 소유자에게 Form 1099-A(Acquisition or Abandonment of Secured Property) 또는 Form 1099-C (Cancellation of Debt)를 발행한다. Form 1099-C는 갚아야 할 대출금을 면제받은 경우에 받게 되는데 이 변제가 면제된 액수가 세금보고서에서 누락되거나 잘못 기재가 되면 후에 심각한 문제를 초래할 수 있다.

변제가 면제된 액수는 면제를 받은 사람에게 이익이 된다. 실체적인 현금을 받은 것은 아니지만 갚아야 할 돈을 갚지 않아도 되므로 그 만큼의 수익이 발생한 것이다. IRS에서는 이 경우를 수입으로 인지하여 이에 해당하는 액수에 세금을 부과한다. 이 원칙에 대한 예외를 2007년부터 2012년까지 한시적으로 규정한 법이 Mortgage Forgiveness Debt Relief Act이다. 이에 의하면 주택에 관한 융자금을 면제받는 경우 최고 2 백만 달러까지 수입으로 포함하지 않아도 된다. 이에 해당되기 위해서 몇 가지 조건을 충족해야하지만 일반적으로 주택소유자의 주된 주거의 목적으로 구입 또는 리모델링 등을 위한 융자 또는 재융자 등의 면제가 대상이 된다.

주의할 점은 수입으로 인지되지 않을 뿐이지 보고가 면제되는 것은 아니라는 점이다. Tax Form중에서 1099을 사용하는 경우는 그 보고서의 발행자가 동일한 정보를 IRS에 보고하는 것을 의미한다. 따라서 Mortgage Forgiveness Debt Relief Act가 적용되는 것에 상관없이 반드시 해당액수를 세금보고서에 포함해야한다.

본인의 주거로 사용하지 않고 임대주택으로 사용된 경우에는 어떻게 될까? 이 경우에는 계산이 다소 복잡해지는데 일단 아래의 경우와 함께 수입에서 제외할 수 있는 여지가 생긴다.

1. Discharge of indebtedness in a title 11 case
2. Discharge of indebtedness to the extent insolvent (not in a title 11 case)
3. Discharge of qualified farm indebtedness
4. Discharge of qualified real property business indebtedness
5. Discharge of qualified principal residence indebtedness

5번의 경우가 가장 일반적인 경우이므로 위에서 자세히 언급하였고 4번의 경우가 rental property로 사용한 부동산에 적용될 수 있다. 이때 변제가 면제된 액수만큼의 수입이 세금의 대상이 되지는 않지만 처분된 부동산의 취득 또는 수정된 원가를 줄이게 된다.

이번 시간에 주제로 다룬 세금보고는 여러 가지를 고려한 후에 세금을 계산하게 되므로 다소 복잡해 질 수 있다. 이런 연유로 상당한 혼란이 초래되어 결국 납부하지 않아도 될 세금을 납부하는 이상한 결과가 발생될 수 있다. 집을 잃은 후에 세금까지 납부한 경우가 있다면 다시 한 번 주의 깊게 살펴보시길 바란다. 만약에 잘못 보고된 경우라면 세금보고서를 다시 수정한 후에 보고하여 엉뚱한 세금부담을 덜게 되시길 바란다.