감가상각 (Depreciation) (2) [원민태 CPA]

부동산, Leasehold improvement, Section 179

감가상각 (Depreciation) - 부동산, Leasehold improvement, Section 179

지난시간에 이어 이번시간에는 부동산의 감가상각(減價償却)에 대하여 살펴보자. 감가상각의 대상이 되는 부동산의 기준은 크게 두 가지로 나뉘는데 하나는 거주용 부동산(Residential rental real estate)이고 또 하나는 비 거주용 부동산(Nonresidential real estate) 이다. 거주용 부동산은 duplex, triplex, APT 등등 장기거주에 사용되는 건물이고 비 거주용 부동산은 일반 점포, 사무실 등은 물론이고 호텔, 모텔 등도 포함한다.

거주용과 비 거주용으로 구별하는 실익은 감가상각의 적용기간이다. 거주용 부동산의 경우 전체 구입가격을 27.5년으로 나누어 감가상각을 하는 것에 반해 비 거주용 부동산의 경우 39년으로 나누어 감가상각을 하게 된다. 거주용 부동산을 투자목적으로 구입하여 세를 놓는 경우가 많은데 이 경우에 27.5년을 적용하여 감가상각을 한다. 주의할 점은 본인이 거주하고 있는 집은 아무리 비싼 가격에 구입을 했어도 개인적인 용도로 사용되므로-Property not used in a trade or business-감가상각의 대상이 되지 않는다.

부동산을 임차하여 목적에 맞게 수리를 한 후에 영업을 하는 경우가 있다. 이것을 차가개량비(借家改良費)라고 부르는데 단어가 다소 생소하므로 Leasehold improvement을 그대로 사용하자. 이 경우에도 경우에 따라서는 상당한 비용이 투입되었으므로 투자주체가 그 이익을 향수해야한다. 우선 누가 비용을 투입했는지를 결정해야 한다. 임대차계약에 의해 때로는 건물주인이 임차인을 위해 건물을 수리하는 경우가 있다. 이때에는 임대인이 leasehold improvement의 소유주이므로 위에서 설명한 거주용과 비 거주용에 적용되는 규정을 사용한다. 임대건물이 거주용인 경우 27.5년으로, 비 거주용인 경우에는 39년을 적용한다. 임차인이 비용을 투입한 경우에는 일반적으로 임대차기간에 관계없이 15년을 적용하여 감가상각을 한다.

감가상각의 일반적인 원칙을 적용하지 않는 예외적인 경우가 있는데 Section 179을 적용한 비용처리이다. 지난시간에 언급했듯이 감가상각을 요구하는 이유는 구입한 자산의 효용이 일 년 이상의 기간이 예상되므로 구입한 해에 투입된 모든 액수를 비용처리 할 수 없다는 논리이다. Section 179은 일정한 조건을 충족한 자산의 경우에는 2012년 기준으로 전체 $500,000이하의 구입액 중 50%까지 비용처리를 할 수 있도록 한다.

Section 179이 적용되는 자산은 다음과 같다.
1. 유형의 동산이다 (Tangible personal property)
• Machinery and equipment.
• Property contained in or attached to a building (other than structural components), such as refrigerators, grocery store counters, office equipment, printing presses, testing equipment, and signs.
• Gasoline storage tanks and pumps at retail service stations.
• Livestock, including horses, cattle, hogs, sheep, goats, and mink and other furbearing animals.
2. 일정한 요건이 충족되는 부동산 (Qualified real property)
• Qualified leasehold improvement property 일반적으로 비 거주용 부동산으로 내부에 공사금액이 투입되었고 2014년 1월 1일 이전에 영업에 사용되었어야한다.
• Qualified restaurant property 건물의 50%이상이 음식을 준비하거나 소비하는데에 사용되어야 하고 2008년 12월 31일 이후부터 2014년 1월 1일 이전에 비용을 투입했어야한다.
• Qualified retail improvement property. 일반적으로 비 거주용 부동산으로 내부에 공사금액이 투입되었고 2008년 12월 31일 이후부터 2014년 1월 1일 이전의 improvement만 대상이 된다. 공간은 일반 대중의 접근이 가능해야하고 공사비용은 건물의 시공 3년 이후에 투입되었어야 한다.

Section 179의 적용은 상당히 복잡하므로 위 조항의 적용은 반드시 전문가와 세부적인 내용을 상의한 이후에 진행하는 것이 좋다. Section 179의 경우 일반적인 감가상각의 예외규정인데 위에 언급한 것과 같이 그 예외에 한시적으로 추가적인 예외를 적용했는데 그 기간이 2013년 이후로는 효력을 상실하게 된다. 2013년 세금보고를 할 때 이 항목들도 고려하여 여러 가지 감세혜택을 받으시길 바란다.