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달라진 주택모기지 대출규정에 웃을까 말까

소비자금융보호국 3일부터 새 규정 시행
대출내역·클로징비용등 소비자에게 알려야
모기지 융자업계, 클로징 기간 지연 우려

이달 초부터 시행되고 있는 새로운 부동산 모기지 대출 규정에 대해 업계와 소비자들 사이에 엇갈린 반응이 이어지고 있다.
 
소비자금융보호국(CFPB)은 지난 3일부터 미국내 모든 모기지 대출은행들을 대상으로 통합된 대출 서류를 사용하고 소비자들에게 대출 내역과 클로징 비용 등을 투명하게 공개하라는 이른바 ‘TRID’ 규정을 실시하고 있다. TRID는 기존 시행됐던 대출 관련법(Truth in Lending Act, Real Estate Settlement Procedures Act, Integrated, and Disclosure)들의 첫자를 딴 줄임말이다.
 
CFPB가 이 규정을 시행하는 것은 소비자, 즉 주택 구입자들이 모기지 대출이라는 큰 액수의 빚을 지기 전에 알건 알고 자신에게 맞는 대출 상품을 찾도록 돕겠다는 데 기본적인 목적을 두고 있다.
 
이에 따라 일부 주택 구입자들은 이른바 ‘대출 쇼핑’이 쉬워졌다고 반기는가 하면 대출 업계측은 새 규정에 대한 시스템 도입에 엄청난 예산이 들어갔을 뿐만 아니라 대출 클로징이 지연되는 등 부정적인 요소가 많다고 우려했다.
 
 ◇이제는 ‘모기지대출 쇼핑’ 시대
 TRID가 요구하는 대출 서류는 크게 두 가지다. 3쪽 짜리 대출 견적서(loan estimate)와 5쪽 짜리 클로징 공개서(closing disclosure).
 
소비자들이 특히 반기는 부분은 대출 견적서다. 주택 구입자들은 대출 신청서에 구입할 주택의 주소와 예상되는 시세, 이름, 사회보장(소셜시큐리티)번호, 수입, 원하는 대출금 등 6가지 항목을 기재해 은행에 제출한다. 이어 은행은 주말과 공휴일을 제외한 3일 이내에 대출 견적서를 발송해야 한다.
 
주택 구입자가 대출 신청서를 작성했다고 해서 반드시 그 은행으로부터 대출을 받아야 할 의무는 없다. 하지만 은행에 따라 20달러 정도의 대출 신청서 접수 비용을 요구하는 곳도 있다.
 
주택 구입을 준비 중인 알링턴의 한 한인은 “대출 견적서에 이자율이나 월 납부금, 클로징 비용 등이 알기 쉽게 구체적으로 명시돼 있어 이해하기 쉬웠다”면서 “여러 은행들로부터 대출 견적서를 받아 보고 가장 적합한 곳을 고를 예정”이라고 말했다.
 
CFPB측은 소비자들이 대출 견적서를 토대로 은행들을 비교할 뿐만 아니라 원하는 은행과 ‘흥정’까지 할 수 있게 됐다고 밝혔다.
 
 ◇클로징 테이블서 ‘깜짝’ 변경 불가능
 앞으로 대출은행들은 클로징 날짜를 앞두고 주말과 공휴일을 제외한 최소 3일 전에 클로징 공개서를 주택구입자에게 전달해야 한다.
 
주택구입자들은 최종 대출 견적서와 클로징 공개서를 비교하면서 연간 이자율(APR)과 대출 상품(고정 또는 변동 이자), 조기 대출금 상환에 대한 벌금 여부 등을 최종 점검하게 된다.
 
이 과정에서 변경이나 추가 사항이 발견됐다면 은행은 클로징 공개서를 수정해야하고 주택구입자들에게는 다시 3일 간의 검토 기간이 주어진다.
 
한 업계 관계자는 “예를 들어 과거에는 주택구입자들이 클로징 현장에서 대출 이자율이 견적(quote)보다 0.25%오른 것을 알게됐어도 어쩔 수 없이 서명을 했어야 했지만 이제는 그런 ‘깜짝’ 변경이 불가능해졌다”며 “이런 부분이 주택구입자들에게는 심리적 안도감을 줄 수 있을 것”이라고 기대했다.
 
CFPB측도 클로징 공개서 규정은 주택구입자가 클로징 현장에서 예기치 않은 변경사항으로 불편해지는 상황을 막기 위해서 고안됐다고 설명했다.
 
 ◇클로징 기간 길어질 수도 있어
 상당수의 대출 업계 관계자들은 클로징 공개서 규정 때문에 클로징 기간이 길게는 두 달 이상 연장될 수 있다고 우려했다.
 
모기지 업체인 ‘파이낸스 오브 아메리카 모기지’의 맷 위버 부사장은 최근 CNBC와의 인터뷰에서 “대형 은행을 중심으로 클로징 기간이 60~75일까지 지연될 수도 있다”고 말했다.
 
이어 디지털 클로징 플랫폼 회사인 ‘파바소’의 마크 맥엘로이 최고 경영자(CEO)는 클로징 기간이 30~60일 정도 지연된다면 주택거래가 무산되는 경우도 발생할 것이라고 우려했다.
 
메릴랜드 락빌에 있는 주택 모기지 업체, 페어웨이 애셋의 오문식 시니어컨설턴트는 “클로징을 앞두고 급하게 처리할 수 있었던 유동성이 사라져 불편한 점이 있다”고 지적했다. 그러면서 “앞으로 클로징 기간을 45일 정도는 잡아야 할 것”이라고 덧붙였다.
 
클로징 기간이 지연될 경우, 은행이 고객을 붙잡아 두기 위해 이자율을 확정, 즉 ‘락인(Lock-in)’ 해주는 기간이 만료되는 상황도 피할 수 없게 됐다.
 
위버 부사장은 이자율 락인 기간을 연장해야 할 경우 이에 대한 수수료를 고객에게 물려야 하는지 의문이라고 말했다. 이 점에 대해 CFPB측은 클로징 전에 이자율 락인 기간이 만료된다면 주택구입자가 연장 수수료를 물어야 할 수도 있다고 웹사이트를 통해 명시하고 있다.
 
 ◇의회, TRID 유예기간 논의 중
공화당이 장악하고 있는 하원은 지난 7일 TRID에 대한 모기지 대출은행의 법적 책임 유예기간을 내년 2월 1까지 연장하는 내용의 ‘주택구매자 보조 법안(H.R.3192)’을 통과시켰다. 이 법안이 상원을 통과해 대통령 서명까지 거친다면 대출 업계는 TRID 규정 위반에 대한 벌금 부담에서 당분간 자유로워질 수 있다. 현재 CFPB는 이와 관련해 은행들에게 5000달러에서 최대 100만 달러까지 벌금을 부과할 수 있다.
 
한편 백악관측은 이 법안이 상원을 통과하더라도 대통령 거부권을 사용할 방침인 것으로 알려졌다. TRID에 대한 자세한 내용은 CFPB 웹사이트(http://www.consumerfinance.gov)를 참조한다.
 
이성은 객원기자
 


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