모기지 재융자, 경제적 실익 여부 먼저 확인하세요 [ASK미국 주택융자-박정수 브로커]

박정수/주택융자오리지네이터

▶문= 모기지 재융자 4% 이자율로 비용없이 재융자 하라고 은행에서 편지가 옵니다. 약 2년 정도 30만달러 모기지를 30년, 4.75% 로 내고 있는데 비용이 없다면 재융자를 하는것이 좋을까요?

▶답= 재융자 신청시 이자율이 얼마나 낮아질수 있는지, 이자를 낮춰 얼마나 월 페이먼트가 낮아지고 재융자시 본인이 부담하는 실제적인 비용은 없는지 등은 재융자 신청시 가장 먼저 알아봐야 할 사항입니다. 또한 재융자시 비용 부담없이 이자를 낮추는 재융자를 통해 월 페이먼트를 줄이게 될 경우 현재 페이오프되는 원금보다 재융자후 얼마나 원금이 더 많이 페이오프 될 수 있는지 등을 함께 검토해봐야 합니다.

질문자는 현재 2년이 경과한 시점이며 최초 30만달러 기준, 30년, 4.75%의 모기지로 월 1,565달러의 페이먼트 중 원금이 413달러, 이자가 1,152달러로 현재 모기지를 내고 있으며 현재 남아 있는 기간 28년 동안 내야 할 남은 이자의 총 금액은 23만 6,295달러입니다.

만일 4%로 재융자를 하면 2년간 납부한 원금 금액 1만 782달러를 제외하고 원금이 28만9,218달러로 남아있게 됩니다. 이 원금으로 30년, 4%로 재융자 시 월페이먼트는 1,381달러가 되고 이 중 원금 416달러가 페이오프되고 이자는 964달러를 내게 됩니다. 앞으로 새로 30년을 시작할 때 내야하는 이자 총금액도 20만 7,859달러로 현재 모기지로 계속 페이먼트 하는 것에 비해 3만달러 정도의 이자를 줄이는 경제적인 이득효과가 있습니다.

질문자의 경우는 재융자시 여러측면에서 경제적인 실익이 있기 때문에 여건이 된다면 이자율이 좋은 이 시기에 재융자 신청을 서두르는것이 좋은 방향이라 판단됩니다.

만약 재융자 비용을 본인이 부담하는 경우라면 내야 할 비용과 낮아지는 월 페이먼트의 실익 여부를 다시 비교해 봐야합니다. 재융자 비용은 현재 어느정도인지 알수 없지만 재융자 신청 단계에서 주택 융자 전문가와 사전 상담을 통해 정확하게 알아볼 수 있는 사항이므로 확인 후 진행하기 바랍니다.

간혹 재융자를 하시는 분들과 상담해 보면 이자율을 낮추기 위해서 남은 원금에 비용을 추가해서 재융자를 했다고 말씀하는 경우가 있습니다. 이자율을 낮추기 위해 낸 포인트는 없어지는 비용이 아니라 이자율을 낮추고 매월 내는 페이먼트를 일부 낮게 내는 것이기 때문에 비용의 개념은 아닙니다.

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