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[부동산 칼럼]상황별 모기지 전략

오문식의 융자이야기
페어웨이애셋 시니어컨설턴트

보통의 주택 구매자들의 패턴은 대체로 이렇다. 현 상황에서 융자를 얼마를 받을 수 있는지, 다운페이먼트를 어느 정도 준비해야 하는지를 먼저 알아본다. 그리고 대부분 모기지를 받을 수 있는 최대한의 집을 쇼핑하고 구매하게 된다. 이렇게 되면 모기지 승인을 받을 때 한 치의 오차도 용납되지 않을 때가 많다. 이미 최대치를 계산하고 계약을 했기 때문에 다운페이가 줄거나 수입이 조금이라도 적은 경우, 또는 월 페이먼트가 조금이라도 높아지는 경우 융자승인을 받을 수 없게 된다.

이런 경우가 발생하면 여러 가지 방법을 동원하게 되는데 이 시점부터는 모기지 에이전트와 구매자 모두 속 타는 시간이 시작되는 것이다.

이자율을 최대한 낮춰보자: 개인이 직접 은행에 융자를 신청한 경우에는 큰 변화를 줄 수 없다. 하지만 융자회사에 모기지를 신청한 경우에는 어느 정도 방법을 취할 수 있다. 예를 들어 융자금액이 높으면 높을수록 이자율을 낮추면 페이먼트의 차액이 커진다. 따라서 수입이 조금 부족해서 융자진행 중간에 문제가 생긴다면 이자율을 낮출 수 있는 방법을 우선 찾아보자. 만약 20% 미만을 다운페이 할 계획이었다면 다운페이를 조금 올리면서 이자율을 낮출 수 있는지 알아보고 여의치 않다면 포이트를 사면서 이자율을 낮추는 방법도 알아보자.

수입 계산에 차질이 있는 경우: 그렇지 않아도 빠듯하게 계산돼서 융자를 신청했는데 은행에서 조금이라도 인정받을 수 없는 수입이 생긴다면 문제가 심각해진다. 고정적인 월급을 받는 경우에는 이런 경우가 없지만 개인비즈니스를 운영하는 경우이거나 커미션이 포함된 경우에는 지난 2년 동안의 수입에 평균치를 계산하게 된다. 수입이 충분하다면 걱정할 것이 없겠지만, 수입과 지출비율이 빠듯한 경우에는 은행에서도 사소한 부분까지 모두 계산하게 된다. 이때 융자신청자의 계산과 은행담당자의 계산이 다른 경우가 종종 발생하는데 그만큼 세금보고에는 수입계산을 모호하게 만드는 상황이 많다. 일단, 이런 경우의 융자는 처음 시작할 때 부터 은행 측의 수입계산을 받아놓는 것이 좋다. 만약에 융자진행 중간에 은행 측의 계산이 다르다는 것을 안다면 감가상각 등 수입을 늘릴 수 있는 모든 항목을 철저하게 계산해서 은행에 내용수정을 요구할 수 밖에 없다.

필요한 자금이 부족한 경우: 갑자기 다운페이먼트를 올려야 하거나 클로징 비용이 높아지는 경우, 특히 특정 이유로 포인트를 사야 해서 비용이 늘어나는 경우 세틀먼트에 가져와야하는 자금이 부족할 수 있다. 실제로 부족하지 않거나 충분히 다른 곳에서 끌어올 수 있는 상황이어도 지난 2개월 동안 소유하고 있었던 자금이 아닌 경우 사용할 수 없을 수가 있다. 이런 경우에는 이자율을 높이고 클로징 비용을 줄이거나 없애는 방법을 찾아보고 다운페이먼트를 줄이는 방법을 찾아봐야 한다.

융자업무를 하다 보면 예상치 못한 경우들이 생각보다 많이 발생한다. 이러한 경우를 미리 막으려고 최선을 다하지만 예상하지 못한 문제가 발생하면 대처방법을 찾아야 한다. 이러한 대처방법은 경험밖에 없다. 경험이 충분한 에이전트에게 자문을 구하는 것이 현명하겠다.

▷문의: 703-994-7177, mmaxoh@gmail.com 


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