[칼럼]2차 모기지 시장에 대한 이해

최태은의 부동산 이야기
북VA부동산협 이사·실버라인 부동산 대표

지난 달 타운하우스를 구매한 후 아이들 학교 개학 전에 집정리를 하느라 분주한 필자의 고객으로부터 연락이 왔다. “모기지 페이먼트 쿠폰이 왔는데요, 융자를 받은 은행이 아니라 다른 회사네요? 그리고 편지도 한 장 왔는데 론이 새 은행으로 팔렸다는데 무슨 소리죠? 이자율이 바뀌진 않겠죠?”

심히 걱정하는 목소리였다. 그러나 이는 2차 모기지 시장( the secondary mortgage market)과 관련된 과정일 뿐 대출을 받은 입장에서는 전혀 염려해야 할 사항이 아님을 설명했는데 대체 그게 무슨 의미인지 대출 시장의 원리에 대해 간단히 살펴 이해를 돕고자 한다.

먼저 2차 모기지 시장이란 뭘 말하는 걸까? 이미 일반인에게도 널리 알려진 프레디 맥(Freddie Mac), 패니 매(Fannie Mae), 헤지 자금(hedge funds), 연금성 자금, 융자회사 그리고 은행과 같은 투자자들이 모기지를 포함한 론을 구입하는 시장을 뜻한다.

통상적으로 융자회사는 융자액이 너무 커서 팔 수 없는 경우를 제외하고는 거의 모든 론을 2차 모기지 시장에서 매각하여 현금을 확보하고 그 자금을 이용 또 다시 대출을 계속한다. 투자자들이 주식과는 달리 눈에 보이고 손으로 만질 수 있는 명백한 자산인 부동산을 담보로 한 모기지에 한 없이 매력을 느끼는 것은 너무나도 당연하다. 시간이 지날수록 부동산의 값어치가 상승하는 것이 일반적인데다 만에 하나 투자한 부동산 가치가 하락한다거나 대출금을 상환받기 어려워진다 해도 애초의 다운 페이먼트를 감안하고 그간 쌓인 에퀴티까지 계산하면 모기지 매입은 매우 안전한 투자인 셈이다. 대부분의 융자회사들이 담보 부채율(LTV) 80%, 즉 20% 다운 페이먼트를 선호하는 이유가 바로 여기에 있다.

다시말해 융자 회사는 모기지를 2차 시장에서 좋은 값에 팔기 위해 미리 투자자들이 원하는 조건에 맞춰 대출자의 신용점수를 비롯 직장, 수입, 기존의 빚 등을 꼼꼼히 따져 대출금을 갚을 능력이 있음을 확인하는 절차를 거친다. 이게 바로 흔히 말하는 융자 심사과정이다. 이러한 연유로 인해 대출금의 이자율 또한 해당 모기지가 2차 시장에서 얼마에 매매될까에 기준을 삼아 결정된다. 그러니까 부채 상환 능력이 높다고 판단되는 대출자에게는 낮은 이자율이 제공되고 2차 시장에서도 활발한 거래가 이뤄진다.

지금까지 알아본 바와 같이 모기지가 2차 시장에서 거래된다고 해서 융자 회사가 변경되는 것과 동시에 이자율을 비롯한 기존의 융자조건이 바뀌지 않을까 의심할 필요는 없다. 부동산 세틀먼트 절차법에 따르면 모기지가 2차 시장에서 매매되었다하여 대출자의 동의 없이 어떤 조항도 새 은행 맘대로 바꿀수 없으며 소비자 금융 보호국(CFPB)의 엄중한 감시를 받기 때문이다.

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