[칼럼]부동산 계약서에 대한 이해

최태은의 부동산 이야기
북VA부동산협 이사·실버라인 부동산 대표

작년에 비해 매물이 현저히 증가했다고는 하지만 여전히 기록적으로 낮은 이자율이 계속되는 요사이 깨끗하게 단장되고 시장가에 적절히 맟춰 내어 놓은 주택에는 단 며칠만에도 계약서가 들어 오는 등 거래 움직임이 매우 활발하다. 그런데 부동산 계약서 제출 이후 그 계약이 성립되는 과정에서 셀러와 바이어와 같은 일반 소비자뿐만 아니라 협상의 당사자인 중개인마저 약간의 혼란을 일으키는 상황을 종종 목격하는지라 계약서에 대한 기본을 살펴 향후 부동산 거래에 도움이 되고자 한다.

계약서와 관련하여 흔하게 발생하는 문제 중 하나를 예로 들자면 바이어가 리스팅 가격으로 오퍼를 제시했는데 이것이 받아들여지지 않았을 때 바이어와 바이어의 에이전트가 몹시 당황해하며 따진다. “아니 왜요? 셀러가 원하던 가격(asking price)대로 다 주고 사는 소히 말하는 full price를 제시했으면 당연히 팔아야 하지 않나요?” 하지만 정답은 “그렇지 않다”이다. 물론 계약가격이 거래시 제일 큰 결정 요소이기는 하나 주택 매매 계약서는 홈 인스펙션을 비롯하여 감정 및 융자 승인(financing contingency) 또는 세틀먼트 시기까지 다양한 조건이 수반되는 복잡한 서류이므로 가격 하나만으로 밀어 붙일 수 없음을 인식해야 한다. 게다가 설사 조건이 하나도 붙지 않는 전액 현찰의 계약서가 들어왔다 한들 집주인이 어떤 이유에서든 마음을 바꿔 팔지 않고자 하면 어쩔 도리가 없다.

계약서를 이해하기 위해서는 먼저 부동산 리스팅의 의미를 근본적으로 알아 볼 필요가 있다. 즉 주택이 리스팅 되어 매물로 나왔단 말은 셀러가 집을 팔 의향이 있는데 거래를 성사시키려면 어느 정도의 금액(리스팅 가격)이 요구되니 이를 기준 삼아 바이어더러 최선의 오퍼를 가져 오라는 뜻이지 리스팅 가격에 부합되는 오퍼에 반드시 팔겠다는 얘기가 아닐 뿐더러 꼭 팔아야 할 의무도 없다는 뜻이다.

그러므로 위와 같은 상황에 처하면 바이어 에이전트는 일단 셀러의 에이전트를 통해 가격 외에도 셀러에게 중요한 조건이 무엇인지 파악하는데 힘쓴다. 바이어에게 가능한 한도 내에서 계약금(earnest money deposit)을 추가한다던지 조건부 기한(contingency deadline)을 애초의 계획보다 짧게 잡는다던지 아니면 세틀먼트 날짜를 변경함으로써 일을 성사시킬 수도 있다.

실례로 최근 필자의 한 셀러가 이사갈 집을 아직 구하지 못한 상태에서 집이 금방 팔려버리자 미리 마음의 준비를 하고 있었음에도 불구하고 약간은 갈팡질팡하는 모습을 보였다. 그러나 리스팅을 받을 당시에 이미 셀러와 논의한 대로 셀러가 세틀먼트 이후 최장 2달까지 그 집에 머물 수 있도록 하는 렌트 백(rent back)에 바이어가 동의하여 거래를 무사히 마쳤다. 다시말해 자칫 감정에 휘들리기 쉬운 바이어와 셀러의 대변인인 중개인이 어떤 상황에서도 흥분하지 않고 침착하게 실마리를 풀어나가는 능력이 요구된다.

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