[칼럼]VA부동산 계약서 개정 조항들

최태은의 부동산 이야기
북VA부동산협 이사·실버라인 부동산 대표

“축하드립니다. 드디어 계약이 성사되었습니다”라고 하자마자 바이어가 묻는다. “죄송하지만 세틀먼트 날짜를 2주쯤 미룰 수 있을까요?” 현재 살고 있는 집의 렌트 계약 종료일과 딱 맞추고 싶다는 게 이유란다. 협상 과정에서 미리 여러번 확인했는데도 불구하고 그 때는 아무 얘기가 없다가 계약이 체결된 후에야 기간 조정이 필요하단다. 이런 상황은 어이없게도 그리 드문 일이 아니다. 그나마 일반 소비자가 이와 같은 요구를 할 때는 이해를 하지만 협상의 주체가 되는 중개인이 수시로 바뀌는 계약서를 정확히 숙지하지 못해서 발생하는 분쟁을 볼 때에는 실로 안타까운 맘을 금할 길이 없다.

올해도 역시 7월 1일부로 버지니아 부동산 계약서가 크게 변경되었다. 종류별로 모든 서류를 다 살필 수는 없겠지만 예년에 비해 크게 바뀐 사항들을 간략히 알아봐 향후 부동산 거래에 도움이 되고자 한다.

첫째, 올 1월 1일부로 이미 시행된 바와 같이 기름이나 가스 탱크가 있는 주택 거래시 그 양이 얼마나 남았는지와 상관없이 탱크에 있는 기존의 연료는 바이어 소유가 되는 것에 덧붙여 탱크 자체가 빌린 것인지 집주인의 소유인지도 분명히 명시하도록 되었다.

둘째, 바이어가 어떤 이유로든 계약서에 합의한 다운 페이먼트 액수, 융자의 종류나 조건, 이자율 등을 도중에 바꿀 수 있지만 이는 오로지 셀러에게 추가 비용 부담을 지우지 않고 정해진 기간 안에 세틀먼트를 한다는 전제하에서다. 만약 융자 승인 조건부(financing contingency)를 없애지 않은 상태에서 융자를 다른 상품으로 대체(alternative financing)하려면 반드시 셀러의 서면 동의를 받아야 한다.

셋째, 계약서가 바이어의 융자 승인을 조건으로 걸고 있고(financing contingency) 융자 회사가 소비자금융보호국(Consumer Financial Protection Bureau)의 새 규정을 준수하느라 세틀먼트를 제 날짜에 맞추지 못하면 바이어의 잘못으로 간주하지 않는다. 하지만 셀러는 이에 맞서 계약을 취소할 권리를 갖는다. 원래 다음달8월 1일로 예정되었다가 10월1일부 시행으로 연기되기는 했으나 전면 개정된 세틀먼트를 염두에 두고 변경한 내용이다.

넷째, 새로 생긴 계약서로 “Coming Soon”을 뜻하는 사전 마케팅 추가 양식(Pre-marketing addendum)이 있는데 셀러의 동의하에서만 사용이 가능하다. 그 이유는 너무나도 간단하다. 주택 매물이 아직 MRIS와 같은 거래시장에 정식으로 소개되지 않은 상태에서 “Coming Soon” 간판을 걸거나 지역 중개인들에게 연락함으로써 대다수가 아닌 일부 한정된 숫자의 바이어한테서 들어온 계약서가 셀러에게 유리하지 않을 가능성이 매우 높기 때문이다. 만약MRIS에 “Coming Soon”으로 광고를 하고자 한다면 정식 매물로 내어 놓기 전 최장 21일까지만 사전 마케팅을 할 수 있으니 각별한 주의가 요구된다.
▷문의: 703-966-7268, [e-mail]