[칼럼]No Closing Cost 융자

오문식

언제부터인가 광고에 ‘No Closing Cost 재융자’란 말이 많이 등장하기 시작하고 은행들도 비용 없이 융자를 해 준다고 재융자를 권하는 경우가 많아졌다. 이렇게 비용 없이 융자를 받는 것이 항상 유리하지만은 않다. 한 가지 확실한 것은 융자를 하는 은행은 마치 귀중한 것을 하나 주는 듯하지만, 반듯이 다른 귀중한 것을 하나 받아간다.

모든 모기지 융자를 하면 비용이 들어간다. 여기서 말하는 비용은 세금과 보험을 위해서 저축해 놓는 에스크로 어카운트에 들어가는 금액을 제외한 모든 비용을 말한다. 이 비용은 특별한 경우를 제외하고는 버지니아의 경우 집 구매 시에는 융자금액의 약 2%, 재융자의 경우에는 1.5% 정도 예상되며, 메릴랜드의 경우에는 세금의 차이로 조금 더 들어간다. 40만 달러의 집을 20% 다운하고 구매할 경우 비용은 약 6,400달러 정도 예상되며 재융자의 경우에는 약 4,600달러 정도 예상된다.

이때 고객이 받는 혜택이 융자비용이라면 은행에 돌려주는 것은 이자율이다. 현재 30년 고정 이자율이 4.125%라고 한다면 ‘No Closing Cost’로 집을 구매할 경우에는 이자율이 4.5%로 올라가고 재융자의 경우에는 4.375%로 올라간다. 금일 이자율로 기준을 했는데 현재 이자율이 다소 상승한 상황임을 미리 알려둔다.

그렇다면 주고, 받는 것이 이득일까? 받지 않고, 주지 않는 것이 이득일까? 어떤 방법이 더 유리한 방법인지는 개인마다 다르다. 일단 40만 달러 집을 20% 다운하는 경우를 예를 들자면 클로징 비용을 내면서 융자를 받는 것이 클로징 비용을 내지 않고 융자를 받는 경우보다 월 페이먼트가 70달러 정도 더 비싸다. 클로징 비용이 6,400달러 정도로 봤을 때 8년이 지나면 매월 클로징 비용을 다 지급하는 셈이 된다. 그렇다면 8년 이후부터는 손해를 보기 시작한다는 뜻이다. 물론 위와 같은 경우 융자 후 5년 있다가 집을 팔았다면 이득이 될 수 있다.

재융자의 경우는 클로징 비용을 내지 않고 융자를 받으면 클로징 비용을 내고 받는 경우보다 월 페이먼트가 47 달러 정도 차이가난다. 이 또한 8년을 기준으로 이득이 될지 그렇지 않은 지 갈리게 된다. 하지만 재융자의 경우 다른 방법이 있다. 융자금액을 클로징 비용만큼 더 받아서 실질적으로 주머니에서 나오는 자금 없이 융자를 받으면서 이자율을 낮추면 어떻게 될까? 그렇게 한다면 클로징 비용없이 융자를 받는 것에 비해서 월 페이먼트가 25달러 정도 낮아진다. 이렇게 보면 클로징 비용을 내지만 융자금액을 올려서 받는 경우가 더 유리하다.

단, 문제가 있다면 융자금액을 올려서 집 시세보다 융자금액이 80% 이상 넘어가면 이자율도 올라가고 모기지 보험도 들어야 해서 손해가 크다. 하지만 재융자하려는 집 가격이 충분히 여유가 있는 경우에는 차라리 융자금액을 올리는 것이 유리하다.

모두에게 동일하게 적용되는 가장 좋은 모기지 프로그램은 존재하지 않는다. 자신의 상황에 맞춰서, 앞으로의 계획에 맞춰서 프로그램을 선택하는 것이 옳다.