[칼럼]VA Loan

오문식

미군으로 일정 기간 근무를 했거나 미군의 자격으로 전쟁에 참여한 경우 VA Loan을 받을 수 있는 특혜를 준다. 대부분의 경우 자신이 VA Loan 자격이 되는지 알고 있지만 그렇지 않은 경우에는 미리 알아봐야 한다. VA Loan에 자격이 되는지는 Certificate of Eligibility를 받아야 하는데 때에 따라 시간이 걸릴 수 있으니 미리 신청해 놓는 것이 좋다.
VA Loan의 가장 큰 장점은 다운페이 없이 100% 융자가 가능하다는 것이다. 집 가격의 80% 이상을 융자해도 모기지 보험이 필요없어서 월 페이먼트의 부담을 줄일 수 있다. 이자율 또한 FHA 융자와 같아서 다운페이 없이 융자를 받아도 이자율이 낮고 모기지 보험료 없이 낮은 페이먼트로 융자를 받을 수 있다.

VA Loan의 유일한 단점은 VA Funding Fee이다. 융자 시 추가로 들어가는 비용이라고 생각하면 되는데 VA Loan으로 융자를 받은 경험이 있고 다운 없이 새로운 집을 구매할 경우 Funding Fee가 융자금액의 3.3%나 된다. 30만 달러를 융자받을 때 1만 달러 가까운 추가비용을 지급해야 한다. 이렇게 지급해야 하는 Funding Fee는 때에 따라 다르다. 예를 들어서 VA Loan을 한 번도 사용하지 않았고 10% 이상 다운을 할 경우에는 융자금액의 1.25%만 내면 된다. 위처럼 30만 달러 융자 시 3,750달러이며 이 금액까지 융자를 받을 수 있다. 결과적으로 본다면 VA Funding Fee까지 융자를 받아서 융자의 원금은 올라가지만, 이자율이 낮고 모기지 보험료가 없어서 월페이먼트는 낮은 편이다.

VA Loan은 자신이 거주하는 집 밖에는 융자가 안 된다. 현재 다른 주에서 근무 중이며 60일 이내로 복귀명령을 받아놓은 상황이라면 이를 서류로 증명해 주고 복귀하기 전에 융자를 받아서 집을 구입할 수 있다. 하지만 아직 정확한 날짜를 받지 못한 상황이라면 현재 근무지 이외의 주에서는 VA Loan으로 집을 구입할 수 없다. 마찬가지로 현재 VA Loan을 받아서 구입한 집이 있다면 또 다른 VA Loan으로 다른 집을 구입할 수 없다.

월 페이먼트는 얼마나 차이가 날까 알아보자. 다른 모기지 프로그램과 비교하기 위해서 5%를 다운하는 경우를 따져보자. 40만 달러의 집을 5% 다운페이하고 구입하는 경우, FHA Loan은 세금과 보험비를 포함해서 총 월 페이먼트가 2,452달러 정도 예상되고 일반융자의 경우 2,496달러 정도 예상되는 것에 비해 VA Loan은 2,174달러 정도로 가장 낮다. 이 차액은 대부분 모기지 보험료에서 나오는데 FHA 융자의 경우 모기지 보험료만 월 270달러 정도를 부담하는 것을 생각하면 월 페이먼트가 낮을 수 밖에 없다. 추가비용이 1.75%로 VA Loan을 5% 다운할 때 VA Funding Fee가 1.5%이므로 오히려 VA Loan 융자금액이 FHA 융자금액보다 저렴하다. 또한, 일반융자보다 이자율이 0.4% 정도 낮아서 결과적으로 VA Loan이 다른 융자보다 월 페이먼트가 280달러 정도 저렴한 것을 알 수 있다.