주택 2차 모기지 융자 원금 상환…11년차부터 반드시 원금 갚아야 하는 건 아냐

1,2차 묶거나 2차만 재융자 상환부담 낮춰
이자만 낸다면 융자기간 끝날 때 다 갚아야

그동안 심심치 않게 언급되던 주택 2차 모기지 융자(HELOC)의 원금 상환이 시작되면서 홈오너들이 불안해 하고 있다.

신용평가기관인 익스페리언은 올해부터 수년까지 전국의 홈오너들이 갚아야 할 2차 융자금은 2650억달러로 홈오너들에게 큰 부담이 될 것으로 전망하고 있다.

통상 HELOC의 융자기간은 20~30년으로 10년은 이자만 갚고 남은 기간에는 월 상환금에 원금이 포함 되는 경우가 많다.

그러나 미국에는 수많은 HELOC 프로그램이 있으며 은행마다 상환조건이 다르다. 모든 HELOC이 융자기간 11년차부터 반드시 원금을 갚아야 되는 것은 아니다.

따라서 걱정부터 하지 말고 지금부터 2차 융자금을 쓴 홈오너들은 은행에서 보내오는 서류를 잘 읽어볼 필요가 있다.

▶원금을 매월 갚아야 되는 경우

이자만 내는 기간이 끝나고 원금을 갚아야 되는 경우라면 홈오너가 선택할 수 있는 옵션은 통상 3가지가 있다.

*그냥 원금을 갚는다: 경제적으로 여유가 있는 홈오너라면 기존에 내던 이자에다 남은 기간 동안 갚아야 할 원금까지 상환하는 것이다. 이자만 갚아 나가던 홈오너가 원금을 더하면 월 상환금은 지금까지 내던 것 보다 3~4배 정도로 크게 늘어 난다.

*1차와 2차를 묶는다: 원금을 매월 갚아야 하는 HELOC을 현재 있는 1차 모기지 융자와 묶어서 재융자를 하면 월 페이먼트를 줄일 수 있다. 2차 원금을 10~20년에 갚는 것 보다 1차와 함께 30년에 갚으면 상환금이 줄어들기 때문이다.

*2차만 재융자 한다: 현재 살고 있는 주택에 에퀴티가 많이 있다면 선택해 볼 수 있는 옵션이다. 보통 HELOC은 주택시세의 70~80%까지 융자를 해준다. 새 HELOC을 오픈해서 10년동안 이자만 냈던 기존 HELOC의 융자 금액을 갚아버리면 지금부터 다시 10년간 이자만 내면서 시간을 벌 수 있다.

▶원금 상환을 미뤄도 되는 경우

일부 HELOC은 10년이 지났다고 해서 반드시 원금을 매월 고정적으로 상환하지 않아도 된다. 은행에서는 이자만 내는 것 보다 원금 상환도 독려하지만 선택은 홈오너가 결정한다.

매월 지금처럼 해오듯이 이자만 내도 되고 은행에서 권장하는 원금을 더해서 갚을 수 있다. 또 형편에 따라 이자만 내거나 어떤 달은 원금을 더해서 내도 된다.

만약 홈오너가 원금을 갚지 않고 계속 이자만 낸다면 전체 융자기간이 끝나는 날까지는 모두 갚아야 된다.

예를 들어 10만달러를 빌렸는데 총 융자기간은 30년이다. 10년동안 이자만 냈지만 11년차부터 원금을 상환하지 않고 나머지 20년도 이자만 낸다면 홈 오너는 융자 만기일에 10만달러를 모두 갚아야 되는 부담을 감수해야 된다. 이 방법은 수년 후 집을 팔 계획이 있거나 다른 수입원이 생길 때 HELOC 원금을 갚아 나갈 수 있는 홈 오너라면 선택할 수 있는 옵션이다.

▶어떻게 알 수 있나

10년전 융자 받을 때 사인한 HELOC 서류를 찾아내서 읽어보면 10년후 어떻게 해야 되는지 알 수 있다. 하지만 10년전 서류를 찾기란 쉽지 않다. 가장 빠른 방법은 은행에 접촉해서 자신의 HELOC이 어떤 조건인지 확인하면 된다. 은행에서는 보통 9년째 되는 해에 돈을 빌린 홈오너한테 메일을 보낸다.

이자만 내는 융자기간이 1년후 끝나는데 앞으로는 원금을 갚아야 된다는 내용이 담겨져 있다.

이 서류를 잘 읽어보면 11년차부터 원금을 어떤 식으로 갚아야 되는지 등 HELOC의 주요 옵션을 파악 할 수 있다.

박원득 기자