[칼럼] “리스를 얻을 때 무었을 조심해야 하나요?” (3)

한미법률사무소 임종범 변호사

문: 조그만한 식당을 하나 하려고 합니다. 자본금은 15만불. 부동산을 통해 적당한 자리를 알아보고 있는데, 처음하는 일이다 보니 상당히 불안하군요. 리스를 얻을 때 무었을 조심해야 하나요? 가게를 열면 렌트비 외에 추가 비용도 든다고 하는데, 어떻게 계산하면 되나요? 리스를 얻을 때 꼭 변호사가 있어야 하나요?

답: 에이전트의 자격을 알아보는 방법은 상당히 쉽습니다. 각 주마다 부동산 에이전트의 자격증을 관리하는 기관이 있습니다. 버지니아의 경우 DPOR이라고 하는 기관에서, 메릴랜드의 경우 DLLR이라는 곳에서 자격증을 관리하고 있습니다. 이런 기관에서 운영하는 웹사이트에 접속해 에이전트의 이름을 넣고 검색을 하면 바로 자격증 여부를 알아볼 수 있습니다.

비즈니스 매매를 하는 미국인 에이전트 대부분은 부동산 매매 자격증을 가지고 있습니다. 하지만, 한인 에이전트 중 상당히 많은 사람들은 이러한 자격증조차 없이 비즈니스 매매를 하는데, 주의를 요하는 사항입니다. 자격증이 없는 분들은 종종 비즈니스 매매는 부동산 매매하곤 별개라고 주장하곤 하는데, 그렇게 단순히 볼 수 있는 문제는 아닙니다. 또한, 에이전트가 솔로로 일을 하는지, 아니면 어떤 조직에 소속되어 일을 하는지가 중요합니다. 디파짓이나 에스크로(맡겨두는 돈) 문제가 가장 자주 일어나는 경우는 에이전트가 솔로로 일하는 경우입니다. 이야기가 잠시 곁가지로 빠졌는데, 그만큼 셰르파가 중요한 것이며 또 올바른 셰르파를 찾는 것이 어렵다는 점을 주지하시기 바랍니다.

자 그럼 본론으로 돌아가서 리스에서 중요한 것들이 무엇인지 짚어보도록 하겠습니다. 리스란 랜드로드(임대주)와 테넌트(세입자)사이의 계약입니다. 비즈니스를 하는 자리(공간)에 대한 계약인데, 가장 중요한 것은 물론 계약 기간이 되겠습니다. 통상 5년에 5년으로 계약하는데, 앞의 5년은 의무 기간, 뒤의 5년은 옵션 기간이 됩니다. 의무 기간은 꼭 채워야 하는 기간이며, 옵션 기간은 테넌트가 원한다면 연장할 수 있는 기간입니다. 장기 계약을 원한다면 7년에 7년, 10년에 10년 등의 계약도 가능하며, 짧게 계약하고자 한다면 3년에 3년, 또는 옵션 없이 1년 등도 가능합니다. 여기서 중요한 것은 계약은 협상의 산물이라고 하는 점입니다. 테넌트와 랜드로드가 서로 원하는 조건을 제시하고 협상을 통해 합의를 도출해 내는 것입니다. 참고로 인기가 있는 자리인 경우 랜드로드가 5년에 5년 등으로 계약 기간에 못을 박는 경우가 많습니다. (이어지는 이야기는 4부에서 계속합니다)
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