[ASK미국]“리스를 얻을 때 무엇을 조심해야 하나요?”(2)

임종범 변호사, 한미법률사무소 대표

▷문=조그만한 식당을 하나 하려고 합니다. 자본금은 15만 달러. 부동산 에이전트를 통해 적당한 자리를 알아보고 있는데 처음하는 일이다 보니 상당히 불안하군요. 리스를 얻을 때 무엇을 조심해야 하나요? 가게를 열면 렌트비 외에 추가 비용도 든다고 하는데 어떻게 계산하면 되나요? 리스를 얻을 때 꼭 변호사가 있어야 하는지요?

▷답=앞서서 셰르파가 중요하다고 말씀드렸는데 좋은 리스를 얻고자 한다면 좋은 커머셜 리얼터(혹은 에이전트)가 필수입니다. 커머셜 리얼터를 가늠하는 척도는 우선 경력입니다. 오랫동안 에이전트 일을 해왔다면 여러 가지 일을 경험했을테고 리스 협상에서 실력을 발휘할 수 있을 것입니다. 아울러 영어를 잘해야만 합니다. 리스계약 내용은 상당히 복잡하며 전문적인 용어가 많습니다. 랜드로드와 협상을 하려면 영어는 필수입니다. 또한 마당발이어야 합니다. 특정 도시만이 아니라 다양하고 넓은 지역을 잘 알고 있어야 합니다. 그래야 올바른 시세 분석과 장소 선정이 가능한 것입니다. 마지막으로 열정이 있어야 합니다. 투자를 하는 사람 입장에서 비즈니스의 성패는 상당히 중요합니다. 큰 돈과 시간을 투자할 계획인데 에이전트가 열정이 없다면 큰 낭패를 볼 수 있으니까요.
　
자리를 알아보고 리스 조건을 따지기 전에 우선 올바른 셰르파를 찾도록 하십시오. 이 부분은 여러번 강조해도 모자람이 있습니다. 변호사 사무실에 리스 문제로 찾아오는 분들 대부분은 에이전트를 통하지 않고 직접 계약한 사람들입니다. 나름 돈을 아끼거나 아는 사람이라서 그렇게 했다고 하는데 ‘소 잃고 외양간 고치기’입니다. 예를 들어 델리나 리커 스토어, 세탁소 등을 구매하는 경우처럼 리스에 사업체가 있으면 셀러가 복비를 지불해야 합니다. 통상 매매액의 10%를 지불하는데 바이어는 돈을 전혀 내지 않습니다. 또한 비어있는 자리에 리스만 얻어 들어오는 경우에도 랜드로드가 복비를 지불하게 되어 있습니다. 역시 테넌트(세입자)는 복비를 지불하지 않습니다. 이런 간단한 이치도 몰라 돈을 아낀다며 직접 비즈니스 매매를 하며 리스를 얻는 분도 많이 있는데 참으로 위험한 발상입니다.
　
큰 돈과 시간을 투자하기 전에 최소한의 준비를 하고 사업에 착수해야 합니다. 좋은 부동산업자를 선택하는 기준은 말씀드렸습니다만 일일이 시시콜콜 에이전트의 자격을 따질 수 없는 경우가 있습니다(3부에서 계속).