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[칼럼]모기지 관련 바뀐 규정들

마이클 리 칼럼

2008년의 금융파동 재연을 방지하기 위해서 마련한 법률이 드디어 올해 8월 1일 시행된다. 그동안 모기지에 대한 관점은 ‘주택매매에서 구입 방법의 한가지 수단’이었는데, 이번 법개정에서는 ‘모기지는 주택을 담보로 하는 금융거래’로 규정하고 있다. 즉, 모기지가 주가 되고, 주택매매는 부가 되는 것이다. 따라스 새로 사용하게 되는 클로징 서류는 90%가 모기지에 대한 내용이고, 10% 정도만이 주택매매에 대한 내용이다.

정부는 2008년 금융파동 후 이를 방지하기 위해 소비자 금융 보호국(Consumer Financial Protection Bureau)을 개설했다. CFPB는 소비자 보호를 위해서 기업들을 감독하고, 벌금을 부과하고 있다. 규정을 어기는 금융회사에게 매일 1백만달러까지의 벌금을 물릴 수 있다.

주택매매에서 클로징 혹은 세틀먼트라는 표현은 더 이상 공식적으로 사용하지 않는다. Consummation(완성)이라는 표현을 쓰게 된다. HUD-1도 더 이상 사용하지 않는다.

GFE, TIL 등의 융자조건 서류는 Loan Estimate Disclosure로 바뀌게 된다. 이 서류에 이자율, 융자금액, 수수료 등이 제공된다. 이 서류는 소비자에게 융자신청 3일 안에 제공되어야 한다. 이 서류에 제공된 내용과 클로징하는 날의 내용이 일치해야 한다. 만일 내용이 일치 하지 않으면 최소한 3일 이상 다시 기다려야 한다.
세틀먼트에서 제공되었던 HUD-1은 모두 Closing Disclosure로 대치된다. 이전 서류와 마찬가지로, 융자제공 당시와 같아야 하는 부분과 10%까지 바뀔 수 있는 항목들이 있다. 일반적으로 융자회사에 내야 하는 수수료는 융자신청 때와 같아야 하고, 세금이나 정부 등기비용 등은 10%까지 바뀔 수 있다.

현재 클로징 서류는 타이틀회사/세틀먼트회사가 주관하고 있다. 이로 인해서, 마지막 순간에 잘못된 오류가 발견되면 수정하기가 수월했다. 최근에 지불한 HOA 비용, 모기지 비용 등을 적절히 수정할 수 있었다.

그러나 이제는 클로징 서류 제공자가 은행에 따라 달라진다. 예로, 웰스파고 은행은 클로징 서류를 직접 작성한다고 발표했다. 이는 모든 내용이 클로징 3일 전에는 확정되야 한다는 것이다. 단순한 오류, 소비자의 이름 오타 등도 세틀먼트회사에서 수정해 주는 것이 아니라 다시 웰스파고 본사로 수정 신청을 해야 한다. 따라서 소비자들은 담당 융자은행이 서류를 직접 작성하는지, 세틀먼트 회사에 맡기는 지를 알아봐야 할 것이다.

문제는 이 모든 법 개정이 부동산 거래법과는 거리를 두고 만들어졌다는 것이다. 부동산 매매 계약서에는 바이어가 정해진 날에 주택을 구입하지 못하면 모든 책임을 진다고 명시되어있다. 가령, 클로징을 하려는데 오류를 발견하고 수정을 신청해서 다시 3일을 기다려야 하는 경우, 셀러는 계약 불이행으로 계약파기와 함께 보증금을 받아 갈 수 있다. 또한 자신이 이사했기에 지출한 비용, 다른 오퍼에 팔지 못한 금전적 손실도 요청할 수 있다. 결과적으로 에이전트의 능력이 커미션의 액수보다 중요해지고 있는 것이다.

마이클 리
소더비 인터내셔날 리얼티
mlee@ttrsir.com
703-678-1855



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