[리버스 모기지 이야기] 올해 62세~80세 기준, 신청 한도액 주택 감정가의 52~62%

2. 리버스 모기지의 조건과 종류

본인 자산 빼쓰는 것이기에
소득ㆍ크레딧 점수 고려 안 해
거주하지 않고 이사ㆍ렌트주면
담보물 변경으로 중도 해지 돼

일반 주택융자에서는 대출을 받을 때 소득과 크레딧 점수가 매우 중요하지만 리버스 모기지는 대출이 아니라 본인의 자산을 빼쓰는 것이기에 소득과 크레딧 점수를 거의 고려하지 않는다.

리버스 모기지를 받을수 있는 조건(eligibility)중에서 가장 중요한 것은 신청자의 연령이다. 만62세 혹은 그 이상이어야 한다. 부부중 배우자 한명이 62세 이하일 경우도 가능하다.

그 다음으로는 담보물의 가치이다. 주택 융자금을 완납한 상태(Free & Clear)는 물론이며 융자 잔액이 남아 있더라도 리버스 모기지는 가능하다.

그러나 그 잔액이 너무 많을 경우에는 불가하거나 인출 금액이 적을 수 있다. 담보물의 가치중 또 다른 기준은 주택의 안전성이다. 기초나 지붕에 심각한 결함이 있어 인스펙션에서 지적될 경우 리버스 모기지를 받을 수 없는 경우도 있다. 주택 종류에도 약간의 제약이 있다. 1~4유닛까지 가능해 하우스의 경우 기존 모기지와 조건이 동일하지만 콘도는 FHA에서 승인된 경우만 가능하다.

리버스 모기지를 받은 이후에 유지해야 하는 조건도 있다. 모든 주택융자와 마찬가지로 재산세와 주택 보험료는 지불해야 한다. 신청자가 선택할 경우 재산세와 주택 보험료를 공제하고 리버스 모기지 페이먼트를 지급할 수도 있다. 리버스 모기지를 받은 이후에도 집에 거주(Primary residence)해야 한다. 아예 이사를 가거나 렌트를 줄 경우는 담보물이 바뀌므로 당연히 리버스 모기지는 중도 해지된다.

연령 제한에 대해서는 많이 알고 있는데 반해서 리버스 모기지의 신청할 수있는 한도 금액에 대해서는 잘 알려져 있지 않아 많은 질문을 받고 있다. 일단 인출 가능 금액은 연령이 높을수록 늘어난다. 대략적으로 쉽게 계산하는 방법은 주택 감정가격에서 45~70%에 해당된다고 보면 된다. 이 제한금액은 매년 연방정부에서 발표하는 지표에 따라 달라지는데 올해는 62세부터 80세 까지를 기준으로 한다면 52~62%이다.

예를 들어 62세 신청자가 50만불 짜리 집을 갖고 있으면서 모기지 융자금 잔액이 5만불 남아 있다면 일단 최대 인출 가능금액(MCA)은 52%인 26만불이 된다. 그러나 26만불이 손에 쥐게 되는 최종 인출금(NPL)은 아니다.

리버스 모기지 상품 종류는 올해부터 하나의 구조로 통일됐다. 융자 승인후 12개월내 60%를 인출할 수 있으며 나머지 40%는 일단 라인 오브 크레딧으로 설정된다. 다만 인출금의 지급 방식은 몇가지가 있다. 평생 지급(Tenure), 특정기간 지급(Term), 라인오브 크레딧(LOC)가 있다. 이외에도 2011년도 부터 주택을 구입하면서 곧바로 리버스 모기지를 일으키는 '주택구입 리버스 모기지'(HECM for Purchase)도 선보였다. 융자를 두번 받아야 하는 절차를 간소화 시켜 비용이 절감되는 효과가 있다.

남상혁 SNA 파이낸셜 대표
전국리버스모기지협회 멤버

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