매매 에스크로를 파기하였을 경우 [부동산/상법-구경완 변호사]

구경완/변호사

▶문= 사업체를 사려고 에스크로를 열었는데 사정이 변하여 사지 않으려고 합니다. 에스크로를 깨고 사지 않을 수는 있는지요? 그리고 에스크로를 깨면 어떤 문제들이 발생하게 되나요?

▶답= 계약 파기는 사는 사람이 하기도 하고 파는 사람이 하기도 합니다. 파는 사람이 계약을 파기하려 하면 일반적으로는 사는 사람은 손해배상청구를 할 수 있지만 부동산 거래에서는 정확한 손해금액을 산정하기 어려운 관계로 계약을 원래 약속대로 진행하도록 명령하는 계약집행소송을 하는 것이 보통입니다.

사는 사람은 융자가 나오지 않은 경우, 임대계약을 이전할 수 없게 되는 경우, 토질 검사 등의 결과가 좋게 나오지 않은 경우, 사업체의 매상이 말한 것과 다른 경우 등의 매매선결조건(Contingency)을 정하고 일정기간을 정해서 이러한 매매선결조건이 반드시 이루어져야 한다고 하면 조건들이 이루어지지 않은 경우 아무런 문제없이 계약을 파기할 수 있게 됩니다. 따라서 이 조건들을 명확하게 계약상에 명시하고 계약의 이행을 결정하는 것이 매우 중요하다 할 것입니다.

사업체를 사려던 사람이 특정한 사유 없이 계약을 파기하고 싶은 경우에는 그 계약위반으로 인한 손해 배상을 정확하게 산정하기 어려운 관계로 미리 이런 경우 일정 금액을 보상한다는 약정 손해 배상금액 조항(Liquidated Damage Clause)를 계약서에 적어 놓는 것이 일반적입니다. 보통 사는 사람이 계약을 할 때 지불하는 보증금 (Deposit)액수를 약정 손해 배상액으로 정하는 것이 일반적인데 상업용 부동산이나 사업체의 경우에는 이 금액에 대한 제한이 없습니다.

따라서 약정 손해 배상조항이 있는 경우에는 사는 사람이 계약을 파기할 경우 정확히 얼마의 위약금이 발생하는지 미리 알고 있게 되고 그 금액은 보통은 이미 지불한 보증금이 되는 것입니다. 따라서 구매계약을 할 경우 사는 사람 입장에서는 적은 금액의 보증금을 에스크로에 넣도록 할 것이며 파는 사람 입장에서는 가능하면 더 많은 금액의 보증금을 요구하는 것이 유리하다 할 것입니다. 하지만 약정 손해 배상 조항이 없는 경우, 보통은 실제 발생한 손해배상 총액에 대해서 소송을 제기할 수 있고 계약집행소송을 제기할 수도 있으며 부동산 관련 계약의 경우에는 보통 변호사비까지도 지는 쪽이 이기는 쪽에게 지불하게 되어있는 것도 유의해야 할 일입니다.

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