부동산투자, 동종교환으로 절세하는 방법 [부동산/상법-구경완 변호사]

구경완/변호사

▶문= 부동산에 투자했는데 가격이 올라 재융자를 했습니다. 이 부동산을 팔려고 했더니 남는 돈보다 세금이 더 나오게 생겼습니다. 동종교환으로 하면 세금을 내지 않을 수도 있다고 하는데 어떻게 하는 것인지요?

▶답= 미국에 거주하는 한국분들이 가장 선호하는 투자처는 부동산입니다.

투자가치가 완만하게 움직인다는 것과 투자가치가 같은 비율로 상승하더라도 모두 현금으로 구입하지 않은 경우라면 투자한 자기 자본에 비해서 훨씬 더 큰 투자효과를 볼 수 있다는 장점이 있으나 급하게 현금으로 바꾸지 못하는 것, 지금의 투자 부동산을 처분하고 다른 투자 부동산에 투자하기를 원하는 경우 양도소득세(Capital Gains Tax)라는 세금을 내야 한다는 점도 단점도 있습니다.

양도소득세는 기본적으로 산 가격과 판 가격의 차이에 대해서 부과하는 세금이지만 부동산의 가치가 상승한 경우 더 많은 융자금액으로 재융자를 한 경우가 많아서 팔아도 융자금을 모두 갚고나면 세금을 낼 자금이 남지 않는 경우가 많습니다.

따라서 상승하는 투자부동산의 가치를 예상하고 지금보다 더 좋은 다른 투자 부동산을 찾았는데 중간에 세금을 내야 한다면 투자대상을 옮겨가지 못할 수도 있습니다. 이 경우 동종교환(1031교환)을 이용하면 세금을 내지 않고 투자대상을 옮길 수 있는 방법이 됩니다.

1031교환이 세금을 내지 않게 되는 배경에는 부동산을 단순히 팔고 사는 것이라면 당연히 판 것에 대해서 세금을 계산해야 할 것이지만 두 부동산을 교환했고 차익을 챙기지 않았다면 세금을 내지않는 거래로 본다는 국세청의 세무법규 때문입니다.

이 혜택을 보려면 법이 정한 규정대로 지켜야만 하는데 우선 동일 종류(Like Kind)의 투자 부동산이어야만 한다는 것이 중요하고 가지고 있던 부동산을 판 이후 45일 이내에 교환할 부동산을 지정해야만 하며 180일 이내에 사야만 한다는 것입니다.

주의할 것은, 새로 구입하는 부동산은 판 부동산보다 더 비싼 것이어야 하며 중간에 판 가격의 일부라도 투자자에게 지불되어서는 안된다는 것입니다.

제삼자를 이용하여 1031교환을 하는 경우 부분적으로 현금이 투자자에게 지불된 경우 부분적으로 세제상의 혜택을 볼 수는 있으나 전체 판매금액에 대한 면세 혜택은 보지 못합니다. 180일 이내에 교환을 완료하기 위해서는 에스크로가 중간에 깨지면 안될 것입니다.

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