부동산의 임대계약과 기간연장 [부동산/상법-구경완 변호사]

구경완/변호사·CPA

▶문= 새로 사업을 시작하려 합니다. 먼저 사업체 장소를 임대해야 할 것 같은데 기본 임대기간 외 옵션을 받을 수도 있다고 하는데 옵션은 무엇이고 기간은 어떻게 하는 것이 유리한지 알고 싶습니다.

▶답= 사업에서 가장 중요한 것이 임대계약일 것입니다. 비용에서 가장 큰 비중을 차지하고 임대계약을 통해 계속 사업을 할 수 있는 권리를 확보해 둔다는 측면에서도 중요한 일입니다. 사업을 하다 보면 많은 변수가 있으니 무조건 긴 기간의 임대계약이 도움되고 좋기만 한 것은 아닙니다. 사업이 뜻대로 되지 않을 때는 사업을 접고 빨리 나오는 것이 득이 될 수 있기 때문입니다.

임대계약의 계약기간에는 원래 정해진 기본 기간이 있고 일정 기간 내에 기간을 연장하기 원한다는 의사를 표시하면 추가로 임대기간을 연장할 수 있는 옵션을 가지는 경우도 있습니다. 이런 옵션은 사업을 하는 사람에게는 항상 도움이 되는 것으로 많이 가질수록 도움이 될 것입니다. 항상 도움이 된다는 뜻은 도움이 되지 않는다고 생각되면 옵션을 행사하지 않으면 되기 때문입니다. 따라서 임대계약을 할 때 옵션을 많이 받는 것이 좋으며 옵션기간 중의 임대비 등도 미리 합의해 놓으면 도움이 될 것입니다.

임대기간 연장을 위한 선택권을 행사할 수 있는 옵션 조항에는 옵션을 행사할 수 있는 권리는 처음 임대계약을 한 당사자에게만 해당한다는 조항이 있는 경우가 많은데 처음 임대계약을 받아서 사업을 하다가 권리금을 받고 사업체를 팔고 싶을 때 이런 조항이 있으면 사업체를 인수한 사람은 옵션을 행사할 권리가 없으니 조심해야 합니다.

연장된 기간 동안의 임대금액은 당시의 시장가격에 따라 정한다, 혹은 물가인상률에 따라 인상된다, 혹은 고정의 비율에 따라 계속 인상된다는 등의 조항이 있는데 사업을 하는 사람 입장에서는 일정 액수 또는 일정의 정해진 인상률에 따라 인상되는 것으로 고정되어 있는 것이 유리합니다. 일단 정해진 것을 아는 상태에서 선택권을 행사하는 것이 유리하기 때문입니다.

임대기간을 연장할 때 연장한다는 내용과 임대계약의 다른 내용을 수정한다는 것을 서명하도록 요구되는 경우가 많은데 그 내용을 정확하게 이해하고 합의하지 않은 상태에서 서명하는 것을 많이 보는데 계약의 연장과 그에 따른 수정안은 또 하나의 계약이므로 전문가와 상의하여 합의하는 것이 중요합니다.

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