창고 건물 투자에서 감가상각이란 무엇입니까? [ASK미국 세무/세금-오신석 공인회계사]

오신석 공인회계사

투자 대상에는 주식, CD, 금이나 현물 등이 있겠지만 가장 좋은 장기투자 형식은 부동산입니다. 부동산은 역사적으로보면 항상 가치가 상승해왔습니다. 물론 짧게는 하락의 시기도 있었지만 장기적인 관점에서는 하락부분을 극복하고 더 높은 상승곡선을 그립니다.

창고건물은 멀티 패밀리 주택이나 리테일 상가 건물보다 관리가 수월하여 많은 분들이 투자용으로 구입하는 커머셜 부동산 입니다. 창고건물을 비롯한 모든 투자용 부동산에는 감가상각이라는 비용처리를 통해 수입을 줄이고 세금을 적게 내게 하는 유용한 도구가 있습니다.

감각상각이란 건물의 가치를 매년 일정한 금액씩 하락시켜주는 것입니다. 따라서 건물에만 감가상각이라는 것을 적용하고, 땅에는 감가상각을 적용하지 않습니다. 건물은 오래되어 낡으면 사용을 할 수 없지만 땅은 그대로 남아있기 때문입니다. 따라서 건물에만 감가상각을 비용처리해주는데 IRS는 주거용 주택은 27.5년, 상업용 건물은 39년에 걸쳐 매년 똑같은 금액씩 비용처리하도록 규정하고 있습니다.

감가상각은 실제로 내 주머니에서 돈이 나가서 비용처리되는 것이 아니라 장부상에서만 비용처리되고 인컴을 그만큼 줄여주게 되므로 결과적으로 인컴을 줄여주고 세금을 적게 내도록 해줍니다. 따라서 현금흐름 목적으로는 최대의 절세효과를 보는 것이 감가상각인 것입니다.

예를들어 웨어하우스를 $900,000에구입했고 땅의 가치는 $120,000이라고 가정하고 감가상각 비용을 계산해보겠습니다. 전체가격 $900,000에서 땅값 $120,000을 뺀 나머지 $780,000이 창고건물의 가치입니다.

창고는 주거용 투자 부동산이 아니므로 39년 감가상각을 적용합니다. 창고 가치 $780,000을 39년으로 나누면 $20,000이 계산됩니다. 첫해의 감가상각은 여기서 한단계 더 계산됩니다. 예를들어 창고를 6월1일에 구입했다고 가정하면 IRS 규정은 6월은 0.5로 계산하고, 7월부터 12월까지 6개월을 더하여 6.5개월로 나눠줘야 합니다.

그러면 $20,000을 6.5개월로 나누면 $10,833이 계산됩니다. 이 금액이 창고 건물을 구입한 첫해의 감가상각 금액입니다. 커머셜 부동산을 구입하여 수입을 내면서 현금흐름은 생기지만 장부상에는 비용으로 처리되어 순이익을 줄임으로서 세금은 적게 내는 것입니다.

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