렌탈 프로퍼티의 비영리 사업활동 [ASK미국 세무/세금-오신석 공인회계사]

오신석 공인회계사

렌탈 프로퍼티를 구입하고 첫해나 다음해에 적자가 나는 것은 매우 보편적인 현상이다. 2006년도 IRS 보고서에 따르면 렌탈 프로퍼티 소유자가 보고하는 Schedule-E의 절반 이상이 적자로 보고하였고 그 수가 5.2million에 달하고 있다. 렌탈 프로퍼티를 소유했을때 실제로는 흑자였지만 적자로 보고되는 가장 큰 이유는 감가상각 비용이 큰부분은 차지하기 때문이다.

감가상각이란 실제로 집의 가치가 하락된 것이 아닌데도 불구하고 장부상으로 비용처리를 시키는 것이다. 따라서 흑자에도 불구하고 장부상 적자가 나오므로 세제 혜택을 보게 되는 것이다.

그러나 적자 보고 현상이 처음에는 일반적이지만 매년 적자로 보고하다보면 문제가 될 수 있다. 렌탈 프로퍼티를 구입하는 이유는 이윤을 남기기 위함이다. 그런데 매년 이윤을 남기지 못하고 손실 처리만 하고 있다면 IRS는 렌탈 프로퍼티를 보유한 목적을 영리를 목적으로 하지 않는 비영리 활동으로 간주한다.

즉 레크레이션 용이나 자선단체용으로 분류하는 것이다. 일반적으로 다음의 세가지 범주가 비영리 활동에 들어간다.

1. 별장(Vacation Home)을 남에게 렌트해주지 않고 본인이나 본인의 친척이 사용하는 경우
2. 렌트를 시장가격보다 훨씬 싼 가격에 내놓는 경우
3. 렌탈 프로퍼티를 장기간 비워둔 경우

IRS에서 렌탈 프로퍼티를비영리 활동으로 간주하면 세무적으로 상당한 불이익을 당하게 된다. 일반적인 렌탈 프로퍼티는 정상적인 영업비용을 전액 당해년도에 공제한다. 즉 10만불의 렌탈 소득이 있고 15만불의 영업 비용이 들었으면 15만불 전액이 공제 가능하고 5만불 손실 처리를 한다.

그러나 렌탈 프로퍼티가 비영리로 구분되면 수입이 있는만큼만 비용처리가 가능하다. 예를들어 수입이 1만불이었으면 비용처리도 1만불만 가능하고, 수입이 전혀 없었다면 비용이 아무리 많이 들어갔어도 공제가 불가능하다.

그리고 일반 렌탈 프로퍼티에서의 손실은 다음해로 이월되어 다음 년도에 손실처리가 가능하지만, 비영리 렌탈 프로퍼티에서의 손실은 영원히 손실처리된다. 즉 다음 년도로 이월되어 공제시킬 수 없다.

렌탈 프로퍼티가 비영리로 간주되면 또한가지 불이익이 생긴다. 누구나 세금보고를 할때 표준공제와 항목공제를 선택할 수 있는데 비영리 렌탈 프로퍼티는 표준공제를 사용할 수 없고 오직 항목공제만 써서 세금보고를 해야 한다.

물론 모기지 이자나 재산세 등을 계산하면 표준공제보다 항목공제가 유리할 수 있으나 선택권이 없는 상태에서 무조건 항목공제만 해야한다면 불이익을 당하는 경우도 없지 않다.

▶문의: 회계법인 오클렘 [phone]