비지니스 오너와 부동산 투자자 [ASK미국 세무/세금-오신석 공인회계사]

오신석 공인회계사

랜드로드는 4가지 유형으로 나눠볼 수 있다. 비지니스 오너, 부동산 투자자, 부동산 딜러, 비영리 프로퍼티 오너. 대다수의 주거용 주택의 랜드로드는 비지니스 오너 또는 부동산 투자자이다. 비지니스 오너와 부동산 투자자는 세무적인 면에서 상당한 차이가 있다.

만약 부동산 투자자의 지위에 있는 사람이 비지니스 오너인 것처럼 세금보고를 하다가 IRS에서 세무감사를 받게 되면 세금을 누락한 것에따른 벌금과 이자를 물어야 한다. 그렇다면 비지니스 오너와 부동산 투자자의 차이는 뭘까?

비지니스 오너는 렌탈 프로퍼티를 유지하기 위해 매일매일 꾸준히 시간과 노력을 들이는 사람이다. 이는 본인이 직접 할 수도 있고, 매니저를 고용하여 일을 시킬수도 있지만 전체적인 책임은 본인이 지는 것이다. 이렇게 비지니스 오너들은 정기적으로 꾸준히 렌탈 프로퍼티에 시간과 노력을 들이는데 그것을 문서로 남겨놓는다면 추후에 생길지 모르는 IRS 감사에 중요한 자료가 될 수 있다.

예를들어 간략한 노트를 만들어서 오늘은 얼마의 렌트 수입이 들어왔고, 광고비와 유틸리티로 얼마를 지불했고, 테넌트와 몇분정도 미팅을 했는지 정도만 노트해도 충분히 좋은 자료가 되는 것이다. 반면 부동산 투자자는 누군가의 비지니스에 자금을 투자하여 누군가의 노력으로 자신의 투자금을 늘리는 사람이다.

예를들어 어떤 사람이 자신의 집을 고쳐서 방 하나를 렌트로 내놓고 광고하고 유지 및 관리를 꾸준히 한다면 그 사람은 비지니스 오너에 해당한다. 그러나 어떤 사람이 농장을 갖고 있는데 테넌트가 모든것을 관리하고 세금도 내고, 보험도 내고 모든 비지니스 경비 일체를 테넌트가 알아서 부담하고 오너는 임대를 주고 한달에 한번 찾아가 렌트비만 받아온다면 그 사람은 부동산 투자자에 해당된다.

왜냐하면 정기적으로 유지 및 보수하려는 시간과 노력을 들이지 않았기 때문이다. 또한 렌탈 프로퍼티를 오랫동안 비워둔채 방치해도 부동산 투자자로 분류된다. 왜냐하면 렌탈 프로퍼티를 유지보수하는데 들어간 시간이 없었다고IRS는 보기 때문이다. 더하여 REIT (Real Estate Investment Trust)의 지분을 소유하는 것도 부동산 투자자에 해당한다.

비지니스 오너에 해당되면 부동산 투자자 그룹보다 더 많은 세제 혜택을 받을 수 있다. 홈 오피스 공제, 섹년 179, 세미나 또는 컨벤션 비용, 비지니스 시작 비용등을 비지니스 오너는 공제할 수 있지만 부동산 투자자는 공제할 수 없다. 또한 렌탈 프로퍼티를 팔면서 손해가 나더라도 부동산 투자자는 최대 $3,000 까지만 손실처리할 수 있지만 비지니스 오너는 손실 전체를 Loss 처리할 수 있다. (IRC section 1231)

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