렌탈 프로퍼티 오너쉽(2) [ASK미국 세무/세금-오신석 공인회계사]

오신석 공인회계사

개인이나 테넌트 인 커먼, 조인트 테넌시 외에도 렌탈 프로퍼티를 소유하는 법은 LLC나 코퍼레이션을 설립하여 프로퍼티를 구입하는 방법이 있다. 렌탈 프로퍼티를 개인이 소유하든 LLC나 코퍼레이션이 소유하든 렌탈 프로퍼티를 유지하면서 들어가는 비용 공제는 똑같지만 책임 한도나 세금보고하는 양식이 다르다.

1. 파트너쉽
두명 이상이 모여 투자금을 모아 프로퍼티를 구입하는 방법이다. 파트너쉽 계약서에 따라 수입과 지출 비율을 정하고 그에따라 세금보고를 한다. 파트너쉽은 Form 1065를 통해 프로퍼티 전체의 손익을 보고하고 파트너 개인에게는 Schedule K-1을 주고 파트너 각자가 개인 세금보고 Form 1040에 포함하여 세금보고를 한다.

2. 코퍼레이션
코퍼레이션에는 일반 코퍼레이션(C-corporation)과 스몰 코퍼레이션(S-corporation)이 있는데 부동산 투자를 위해서는 일반 코퍼레이션은 선호되지 않는 편이다. 왜냐하면 세금을 이중으로 내기 때문이다. 부동산 투자 목적으로는 플립을 위주로 하는 단기 투자자들은 페이롤 택스를 줄일 수 있는 스몰 코퍼레이션(S-corporation)을 선호하고, 장기 투자자들은 LLC를 선호하는 편이다.

3. LLC (Limited Liability Company)
부동산 투자자들이 본인의 이름으로 하지 않고 새로운 회사를 세워서 투자하는 경우 제일 선호하는 타입이 LLC이다. 이름에서 말해주듯 책임의 한도가 제한되어있다. 예기치못한 법정 싸움이 시작되면 그 손실을 개인이 무한 책임져야 한다. 그러나 LLC를 통하면 책임이 개인에게까지 넘어오지 않고 LLC에 국한된다.

LLC는 싱글 멤머로서 혼자 설립할경우 세금보고는 Form 1040을 사용하여 Schedule-C와 Schedule-E를 보고하여 렌탈 프로퍼티의 수입및 비용을 보고한다. 만약 LLC 멤버가 여러명일경우는 파트너쉽처럼 보고하여 Form 1065를 통해 보고하고 Schedule-E와 유사한 Form 882를 사용한다.

4. 캘리포니아 LLC
캘리포이나에서 LLC를 설립하면 매년 최소 세금 $800을 내야 하고, 추가로 LLC Fee를 내야 한다. 예를들어 전체 수입이 $250,000 이상이면 $900의 세금을 추가로 내야 한다.

▶문의: 회계법인 오클렘 [phone]