렌탈 프로퍼티 오너쉽(1) [ASK미국 세무/세금-오신석 공인회계사]

오신석 공인회계사

렌탈 프로퍼티를 소유하면 매년 세금보고를 해야 하는데 오너쉽에따라 세금보고의 양식이 달라진다. 오너쉽의 종류에는 개인, 파트너쉽, LLC, 코포레이션, 테넌트 인 커먼, 조인트 테넌시가 있다.

대다수는 개인이 렌탈 프로퍼티를 소유하고 있다. 개인이라함은 회사나 파트너쉽이나 LLC를 만들지 않고 단순히 개인이나 부부가 렌탈 프로퍼티를 구입하는 것이다. 2001년 HUD 조사에 의하면 83%에 해당하는 15.7million 렌탈 프로퍼티를 개인이 소유하고 있었다.

개인이 프로퍼티를 소유하고 있으면 부동산 타이틀을 소유주 개인의 이름으로 등록한다. 세금보고 할때는 Form 1040을 작성하여 부동산 수입 이외의 모든 수입을 포함하고, 특별히 Schedule-E를 준비하여 렌탈 프로퍼티의 수입과 비용을 보고해야 한다. 예를들어 직장에서 일을하면 W-2를 받게되므로 W-2 인컴과 렌탈 프로퍼티에서 수익이 생기면 그 수익만큼을 모두 인컴으로 보고하는 것이다.

그러나 렌탈 프로퍼티를 운영하면서 적자가 생긴다면 직장에서 일을해서 벌은 월급 즉 W-2 소득에서 손실을 공제할 수 있다. 이때 손실은 전액 공제할 수 있는 것이 아니고 수동적 활동 손실 (Passive Activity Loss Rule)에 따라 공제 가능한 범위가 정해진다.

두명 이상이 프로퍼티를 소유할때는 테넌트 인 커먼(Tenant in common)이나 조인트 테넌시(Joint tenancy)의 방법을 사용한다. 테넌트 인 커먼으로 프로퍼티를 구입하면 투자조건에 따라 수익을 차등적으로 분배할 수 있다.

예를들어 한사람이 70%의 자금을 대고 나머지 사람이 30%을 제공하면서 수입과 지출도 7:3으로 나누자고 할 수 있다. 한가지 테턴트 인 커먼에서 중요한 점은 소유주가 자신의 권리를 제3자에게 양도할 수 있다는 점이다.

반면 조인트 테넌시는 소유권이 제3자에게 양도되지 않고 나머지 소유권자에게 이양된다. 그래서 부부가 조인트 테넌시 형태로 부동산 소유를 많이 한다. 한편 테넌트 인 커먼에서 7:3으로 수입과 지출을 정할 수 있었던 것에 비하여 조인트 테넌시는 항상 5:5의 비율로 나눠진다.

캘리포니아를 포함한 9개 주는 커뮤니티 프로퍼티 주에 해당한다 (아리조나, 캘리포니아, 아이다호, 루이지애나, 네바다, 뉴멕시코, 텍사스, 워싱턴, 위스콘신). 이상의 9개 주를 제외한 나머지 주에서는 부부가 조인트 테넌시 형태로 부동산을 소유하지만, 커뮤니티 프로퍼티 주에 속하면 한사람이 프로퍼티를 구입하더라도 자동적으로 부부 공동 명의로 타이틀이 올라간다.

▶문의: 회계법인 오클렘 [phone]