렌탈 프로퍼티의 비용처리 [ASK미국 세무/세금-오신석 공인회계사]

오신석 공인회계사

렌탈 프로퍼티를 소유하면 수입과 비용을 정리해서 순수입이 얼마인지 알아야 한다. 비용에는 매일매일 발생하는 운영비가 있고, 가구나 장비등을 구입할때 들어가는 자본적 비용이 있다.

일상 운영비는 모기지 이자, 유틸리티, 직원 월급, 청소비, 보험료, 보안 시스템 비용, 여행경비, 자동차 비용과 렌탈 프로퍼티를 유지 및 보수하는데 들어가는 비용이다.

단일 항목으로 큰 금액이 들어가는 비용처리에는 페인팅이 있는데 내부 페인팅이나 건물 외벽 페인팅이나 모두 비용처리가 가능하며 페인트비용, 인건비, 각종 재료비 등 렌탈 프로퍼티에 페인팅을 하면서 들어간 모든 비용이 공제 가능하다. 이러한 비용은 현금으로 지출된 당해년도에 전액 비용처리된다.

예를들어 세율이 28%에 해당하는 랜드로드가 한해동안 10만불의 렌탈 인컴이 있고, 운영 유지비로 5만불이 쓰였으면 5만불 전체를 비용으로 공제처리가 가능하다. 그러면 $50,000 x 28% = $14,000 이라는 계산에 따라 $14,000의 세금을 절약하게 되는 셈이다. 하지만 비용이 자본적 지출에 해당하면 지불한 당해년도에 전액을 비용으로 공제하지 못한다.

자본적 지출에는 두가지 종류가 있다. 첫번째로 장비, 자동차, 가구를 구입했을때 당해년도에는 IRS에서 규정하는 일정 부분만 공제를 하고 나머지는 다음해로 넘어가서 일정부분을 비용처리하는 자본적 지출이 있고, 두번째는 렌탈 프로퍼티를 수리 및 보수하면서 건물의 수명이 늘어났거나, 건물의 가치가 상승했을때 그 수리비를 자본적 지출로 잡는 자본적 지출이 있다.

예를들어 지붕을 고치는데 전체 지붕의 10% 미만 부분을 교체작업하는 경우라면 일반 운영비로 전체를 공제할 수 있지만, 지붕 전체를 교체하는 것이라면 건물의 수명을 늘리거나 가치를 높이는 자본적 지출에 해당하기 때문에 그 비용을 당해년도에 전액 공제할 수 없게 된다.

IRS에서 정한 규정에 의해 일정부분을 공제하고 나머지는 다음해로 넘겨서 또 일정부분을 공제해야 한다. 이러한 자본적 지출에는 지붕 전체 수리 및 교체작업, 중앙 에어컨디션 시스템, 보안 시스템 설치, 새 카펫, 이중창 교체, 마루바닥 교체, 렌탈 프로퍼티 전체 전기 시스템이나 배관 시스템 교체 작업 등이 해당된다.

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