투자용 부동산 소유주가 내야 할 세금의 종류 [ASK미국 세무/세금-오신석 공인회계사]

오신석 공인회계사

1. 렌탈 인컴에 대한 소득세를 연방정부와 주정부에 내야 한다. 개인이나 파트너쉽 또는 LLC가 프로퍼티를 소유했을때 렌탈 인컴에 대한 소득세 신고는 매년 4월15일까지 해야 하며, 코포레이션이 프로퍼티를 소유했을 때는 매년 3월15일까지 세금보고를 해야 한다.

세금보고할 때에는 Schedule E라는 양식을 사용하여 한해동안 렌탈인컴을 정리하고, 모든 비즈니스 경비를 공제하여 세금보고에 첨부한다.

2. 프로퍼티를 팔았을때에는 원가와 판매가의 차이만큼 캐피탈 게인 세금을 내야 한다. 이때 구입 원가에 프로퍼티의 가치를 늘리거나 수명을 연장시킨 부가 설비를 더하여 원가를 높이고, 판매시 각종 비용을 공제하여 최대한 자본소득을 줄여 세금을 줄일 수 있다. 반면 프로퍼티를 팔아서 이득이 생겼더라도 1031 익스체인지를 이용하여 세금 납부를 나중으로 미룰 수도 있다.

프로퍼티를 팔면서 생긴 이득에 대해 지금 세금내야 할 것을 새로운 프로퍼티를 구매함으로써 그 프로퍼티를 팔때 세금을 내겠다고 미루는 것이다. 그렇게 함으로써 투자자는 소득이 줄어드는 은퇴 이후에 프로퍼티를 팔아 전체적인 세율을 낮춰 세금을 절약하는 방법이다.

소득이 많을수록 세율이 높아지고, 소득이 낮으면 낮은 세율을 적용하는 세법을 이용하는 것이다.

3. 프로퍼티 매니지를 하면서 직원을 고용했을 경우 페이롤 택스를 내야 한다. 페이롤 택스는 직원으로부터 원천징수한 페이롤 택스를 일반적으로 다음달 15일까지 IRS와 EDD에 납부하고, 분기별로 세금보고를 한다. 그리고 1년에 한번 W-2를 발행한다.

4. 메디케어 택스는 일반적으로 급여를 받을때 1.45% 공제를 하는 것이다. 그런데 2013년부터는 AGI가 싱글의 경우 200,000 이상, 부부는 250,000의 고득자가 투자소득이 있으면 3.8%의 메디케어 택스를 납부해야 한다. 하지만 모든 법에는 예외가 있듯이 메디케어 택스 3.8%에도 예외가 있다.

부동산 전문인이 되는 것이다. 부부중 한명이 부동산 업종에서 일을 하고 있으면 Real Estate Professional로 인정받을 수 있고, 소득이 아무리 많아도 3.8%의 메디케어 택스를 면제받을 수 있다.

5. 프로퍼티 오너는 재산세를 납부해야 한다. 매년 1월1일에 프로퍼티에 대한 밸류가 산정되어 프로퍼티 택스에 반영된다. 프로퍼티 택스는 일반적으로 시티, 카운티 등의 로컬 정부에게 내는 세금이다.

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