에스크로 진행 중 주인이 더 비싸게 팔기위해 파기 요구를? [부동산/상법-구경완 변호사]

구경완/변호사·CPA

▶문= 부동산을 구매하기 위한 에스크로를 진행하던 중 파는 사람이 에르크로 파기를 요구하기에 거절하였더니 그 사이에 다른 구매자와 훨씬 더 높은 가격으로 매매계약을 진행하는 것을 알게 되었습니다. 우리와 매매계약에 따른 분쟁을 먼저 해결하기 전에는 다른 사람에게 팔지 못하도록 하는 방법이 있는지요?

▶답= 먼저 즉시 소송을 접수하고 카운티등기소에 리스펜던스(Lis pendense)를 등기해 놓는 것이 최선입니다. 리스 펜던스는 라틴어로 소송이 걸려있다는 말입니다. 부동산을 사는 사람은 모든 부채 등 모든 소유권에 대한 문제가 해결된 상태에서 깨끗하게 넘어오기를 바라기에 사는 사람은 리스 펜던스가 걸려있는 부동산을 사는 것을 원치 않을 것입니다.

하지만 리스 펜던스가 걸려 있다고 해서 부동산의 거래가 되지 않는 것은 아닙니다. 다만 소송의 결과에 따라 소유권을 뺏기거나 지장을 받을 수도 있다는 위험부담을 안고 사는 것 뿐입니다. 물론 에스크로를 사용하든지 변호사를 사용하게 되면 이런 저당권이 설정된 것을 해결하지 않고 에스크로를 완료하지는 않을 것입니다. 경우에 따라서는 부동산에 리스 펜던스를 걸어 놓는 것은 원하는 바를 얻기 위한 강력한 수단이 될 수도 있습니다.

그렇다고 해서 아무런 이유없이 소송을 하고 리스 펜던스를 걸어 놓을 수 있다는 것은 아닙니다. 부동산의 소유주 입장에서는 소유권행사에 심각한 지장을 초래할 수 있는 관계로 리스 펜던스와 관련한 소송이 합리적인 이유와 실제 이길 가능성이 있어서 주장하는 것이 아닌 정당하지 않은 소송이라면 이 리스 펜던스를 없앨 수 있도록 법원에 청원을 할 수 있습니다.

정당한 소송이 아니라고 법원이 결정하면 리스 펜던스는 없어질 수 있습니다. 또한 비록 정당한 소송이라고 할지라도 부동산의 소유권과 관련한 소송이 아니면 단순히 소유주와 소송이 있다고 해도 소유주의 부동산에 리스 펜던스를 걸어 놓을 수는 없습니다.

부당한 리스 펜던스는 법원에 청원하여 제거할 수도 있지만 실제 부동산의 소유권과 관련한 분쟁이 있고 현재의 법적인 소유주가 그 소유권을 이전하려고 한다든지 그 부동산을 담보로 추가로 융자를 하여 가치를 소멸시키려 한다면 우선 소송과 함께 리스 펜던스를 걸어 법원이 최종 결론을 내릴 때까지 부동산의 소유권의 이전이나 가치소멸이 없어지지 않도록 하는 것이 도움이 될 것입니다.

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