파산후에 집을 숏세일 하려고 합니다. 가능할까요? [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석/에이전트

▶문= 파산후에 집을 숏세일 하려고 합니다. 가능할까요?

▶답= 가능합니다. 집값이 비쌀 때 구매하거나 재융자를 한 경우 집의 현재 시세로 융자를 값을 수 없는 경우에 많이 고려 하는 것이 파산입니다. 파산은 무담보 채무(Unsecured Debt)를 탕감을 받는 것이지 담보가 있는 집 융자를 없앨 수 있는 것이 아닙니다.

일반적으로 파산에 에퀴티가 없는 집을 포함 하게되지만 파산 후 그 집과 융자는 다시 집 주인에게 돌아가게 됩니다. 그래서 파산 후에는 집을 포기하셨다는 생각에 페이먼트를 하고 있지 않다가 나중에 차압을 당하는 경우가 많이 발생하곤 합니다. 파산 이후에도 집의 소유자는 은행이 아니므로 숏세일이 가능합니다.

파산후 숏세일을 고려 하는 이유는 2차 융자와 파산 신청 후 발생하는 채무때문입니다. 만약 집을 차압 당할 경우 대부분의 2차 융자와 HOA및 기타 집에 관련된 담보 설정(Lien)이 개인 채무로 남게 됩니다. 파산을 한 이후 발생하는 빚은 파산에 다시 포함할 수 없기에 합의를 해 일시불이나 페이먼트로 값아야 합니다.

가만히 놔둬도 되긴 하지만 크레딧을 7년 이상 사용하기 어렵거나 봉급의 삭감을 받을 수도 있습니다. 숏세일을 할 경우 2차융자 HOA 기타 담보를 탕감 받을 수 있으며 올해 내로 마무리를 지을 경우 판매의 차액에 대한 양도소득세(Capital Gain Tax)도 피할 수 있습니다. 만약 올해 중에 숏세일을 끝낼 수 없을 경우 내년에는 2차에 대한 양도 소득세를 받을 수 있으나 이것을 감하는 방법도 몇가지가 있습니다.

파산후 숏세일을 할 경우 집에서 머무는 기간이 더 길어지며 요즘은 은행에서 3000달러에서 3만 8000달러까지의 이사비용을 셀러에게 지불 하는 것이 일반적입니다. 파산이후 다시 집 구매를 생각할 경우 3년 차압 이후는 3년 페이먼트가 늦고 숏세일시는 2년 페이먼트가 늦지 않고 숏세일시는 바로 구매가 가능합니다. 그러므로 파산후 차압을 할 경우 집을 다시 구매할 수 있는 기간과 크레딧의 회복이 더 늦어지게 됩니다.

파산 후 집을 숏세일 하지 않고 차압되는 경우에는 새롭게 시작 할 수 있는 기회를 잃어버릴 수 있기에 이 분야의 전문인들과 상담을 하여 지혜로운 선택을 하는 것이 중요합니다.

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