[에디 오의 부동산 24시] 집 감정과 융자

에디 오/프라임 부동산 대표

요즘 집을 사려고 돌아다녀 보면 누구나가 피부로 느끼는 것이 바로 집을 사기가 힘들다는 것이다. 마켓을 둘러보면 집은 분명히 많다. 그런데 왜 집을 사기가 힘들다고 하는 것일까?

우선은 융자 문제이다. 예전에 우리 한인들이 주로 이용해 왔던 융자 프로그램은 크레딧과 다운페이만 어느 정도 받쳐주면 수입에 상관없이 융자를 내 주는 프로그램을 사용해 왔다. 모든 서류를 완벽하게 준비하면 보다 더 좋은 이자를 받을 수 있음에도 불구하고 세금보고를 제대로 하지 않는 이유로 최저의 이자율을 받지는 못했다.

그런데 이제는 더 이상 세금보고를 요구하지 않는 융자가 없어진 만큼 우리 한인들이 융자를 받아내기가 쉽지 않게 되었다는 것이다. 일반적으로 월급을 받는 경우에는 수입을 속이지 않고 정확하게 세금보고를 하기 때문에 자기 수입에 맞는 집을 사기위해서 융자를 받기에는 문제가 없다. 하지만 많은 한인분들이 자영업을 하시고 또 각자가 자발적으로 세금보고를 하기 때문에 이런 부분에서 수입보고를 제대로 하지 않아서 실질적으로 버는 수입보다 낮은 세금보고를 하는 이유로 능력은 되지만 융자가 나오지 않는 이상한 경우들이 발생하는 것이다.

일단 어떻게 해서 융자가 나온다 하더라도 그 다음에 넘어가야 할 산이 기다리고 있다. 현재 부동산 시장은 과도기임에 분명하다. 바닥을 치는 상황에서 이제는 부동산 시장이 서서히 올라가면서 갑자기 많은 바이어들이 몰리고 있다.

그래도 조금이라도 괜찮은 집이 나오게 되면 바이어들이 몰리게 되면서 가격이 올라가게 되는데 보통 좋은 집인 경우에는 리스팅 가격보다 더 높은 가격에 계약이 되는 경우가 종종 있다. 그런데 여기서 문제가 생긴다. 예전에는 집을 계약한 후 감정을 할때는 바이어측에서 감정사를 고용해서 감정을 하고 그 결과를 은행에 제출하게 된다. 그러면 은행은 그 감정서를 토대로 융자를 진행하게 되는데 이제는 각 은행들이 직접 감정을 하면서 아주 까다롭게 감정가격을 산출하게 된다.

여기서 문제가 생기는 것이다.

원칙적으로 집 계약금액보다 감정가가 조금이라도 낮은 경우에는 일단 융자가 나오지 않게 된다. 바이어는 감정가가 계약금액에 미치지 못하는 경우에는 계약을 파기하거나 셀러에게 집 가격을 낮춰 달라고 요구할 수 있게 된다. 결국 갑자기 바이어들이 몰려서 집 가격이 높게 계약이 되었다 하더라도 감정에서 문제가 생겨서 융자가 나오지 않게 되는 것이다.

현재 한 동네에 집이 5채 이상 계약이 되어있는데 하나같이 감정이 나오질 않아서 전부다 서로 눈치만 보고 있는 케이스가 있다. 여기서 어느 한 집이라도 제대로 세틀먼을 하게되면 나머지 4집은 제대로 세틀먼한 집의 가격을 토대로 다시 감정을 내고 다같이 세틀먼을 갈 수 있게 되지만 그 한집 세틀먼이 해결되지 않고 있는 것이다(참고로 집 감정을 낼때는 최근에 비슷한 집이 팔린 금액을 바탕으로 가격을 책정하게 된다.

다시말해서 최근에 높은 가격에 매매가 된 집이 없으면 그리고 숏 세일이나 경매물건이 낮은 가격에 팔린집이 있으면 그 집 하나로 인해서 동네 전체 가격이 떨어지게 되는것이다.). 참으로 답답할 따름이다. 분명 마켓이 좋아지면서 집 가격이 예년가격보다 올라간 것은 누구나 알고 있지만 서로 책임을 지기 싫어서 서로에게 미루고 눈치만 살피고 있는 것이다.

이런 시스템을 이제는 현실에 맞게 바꿔 줘야만 한다. 바이어도 분명히 있고 셀러도 있다. 서로 사고자 하는 집도 있고 융자 금액을 낼 수 있는 능력도 있다. 하지만 한가지 지금 계약된 가격을 받쳐줄 이전에 팔린 집이 없다는 이유 하나만으로 세틀먼을 못하게 되고 그런 이유로 부동산이 제자리를 찾아서 가는데 큰 걸림돌이 되고 있는 것이다.

은행들도 이제는 몸만 사릴게 아니라 현실에 맞는 정책이 필요한 시점이 된것이다. 예전에 너무 방만했던 모든 잘못을 아무 죄없고 힘없는 바이어들에게 돌리지 말고 스스로 각성하고 합의점을 찾아야 할것이다.

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