나는 왜 모기지 최저이자율이 적용되지 않는가? [ASK미국-크리스 리의 융자/부동산]

크리스 리/액서스 아메리카 대표

요즘 각종 언론매체나 뉴스를 통하여 지속적으로 들리고 있는 역사상 최저의 주택융자 이자율에 소식을 들으신 분들이 많으실것이다. 하지만, 실질적으로 주택융자를 신청하였을때 각 신청자에게 적용되는 이자율은 모두 다를 수밖에 없다. 왜 이렇가 각각의 이자율이 적용되는 것일까?

매일 매일 변하는 시중의 모기지 이자율은 전적으로 금융시장에서 MBS(Mortgage Back Securities)의 수요공급에 따라 결정된다. 예를 들어 전국 평균 30년 고정 프로그램 모기지 이자율(융자 금액이 $417,000이하인 conforming 융자기준)이 3.625%라고 했을때 지역별로 평균 적용 이자율이 지역별 주택 융자의 유동성에따라서 조금씩 차이가 나게된다.

이렇게 융자 신청자들 마다 각기 다른 이자율을 적용 받게 하는 요인들은 무엇이며 각자의 조건에서 가장 좋은 이자율을 받으려면 어떠한 것들을 따져봐야 하는지 알아본다.

우선 좋은 이자로 융자 승인을 받으려면 아래의 조건들이 무조건 충족 되어야 한다. 아래의 조건들을 충족할수 있는 고객이라면 최저의 이자로 주택융자를 받을수 있는 1차 관문이 통과 된 셈이다

- 거주용 주택이어야 하며 융자액수가 $417,000이하
- 융자 신청자의 수입을 증명하여야하는 Full Doc 프로그램으로 D.T.I.(debt to income ratio)가 40-45%이하
- 크레딧 중간 점수(FICO)가 720점 이상
- 융자금액이 현재 주택 감정가의 80% 이하

그외의 융자의 부수적인 내용들에 따라 별도의 은행 Point를 적용받게 된다. 은행 포인트는 각 은행들마다 Pricing이 다소틀릴수 있으며, 대표적인 내용들은 아래와 같다. 마치, 자동차를 딜러에서 구매할때 구매자가 어떠한 옵션을 원하는지에 따라 자동차 구매 가격이 달라질수 있는 것과 같이 주택융자의 경우는 반대로 모기지 은행에서 원금 회수가 안전한 융자팩키지에 낮은 이자와 포인트를 제시할수 있는 것이다.

- 구매융자(Purchase Loan)인지 재융자(Refinance Loan)인지,
- 재융자인 경우 Cash out 재융자 인지 혹은 Rate and Term 재융자인지
- 주택의 거주용도(주거용/투자용) 및 주택형태(단독주택, 콘도,다세대, PUD)
- 신청자의 신용 크레딧 점수에 따라
- 주택 감정가 대비 융자액수(CLTV) 비율
- 융자액수규모(conforming – up to $417,000/ 그이상은 non-conforming or high balance)
- 재산세와 보험료에 대한 에스크로 구좌 설립 여부

그 외에 시중에 주류 은행의 지역 브랜치, Direct Lender, 또는 인터넷 온라인을 통하여 받는 주택융자를 Retail융자라고 하며, 전문적인 융자 브로커에게 신청하여 Wholesale Lender들에게 융자받는 주택융자를 Wholesale융자라고 한다. 보통의 물건을 구입할때 wholesale업체를 통하여 구입하는 물건값이 저렴하듯이 당연히 wholesale lender에서 오퍼하는 이자율이 retail은행에서 오퍼하는 이자율보다 크게는 30년 고정 프로그램의 경우, 0.5%까지도 차이가 날수 있다.

이는 wholesale은행들은 융자 브록커들의 회사 운영자금에 대한 비용 지출이 없기 때문에 가능하며, 주류 은행들 역시 이러한 wholesale은행들로 부터 펀딩된 모기지 노트를 discount fee를 주고 매입하는 것이 주류 은행들의 사업부분의 일부이다.

그러나, 주택융자의 이자와 포인트 비용에 대한 정하여진 정찰제라는 것은 없으며, 서로간에 합의하여 결정됨으로 융자 신청자들에 주의와 융자 쇼핑 요령이 필요하다. 한가지 요령을 제시 하자면, 주류은행의 웹사이트에서 모기지 이자에 대한 옵션을 검색하거나, 은행 브랜치에 계재되어있는 이자율과 포인트를 wholesale 융자 전문브록커들로 부터 오퍼받는 이자율과 포인트를 비교하여 결정한다면 후회없는 선택을 할수있을것이다.

모기지 융자는 쉽게 '돈 장사'다. 고객은 새로운 융자에 대한 모든 비용을 부담하고 각자에게 주어질수 있는 최저의 모기지 이자를 받을수 있다. 반대로 각자의 조건에서 받을수 있는 최저의 이자에서 융자 비용을 약간 높은 이자를 받고 상쇄할것인지 결정할수 있다.

현재는 변경된 주택 모기지 융자법으로 융자 신청시, 융자 비용을 고객이 부담할것인지, 은행에서 받을 이자로 상쇄할것인지 미리 결정하게 되어있다. 이는 예전에 융자 브록커가 고객에게도이윤을 취하고, 높은 이자를 책정하여 은행으로 부터 리베이트를 받던 나쁜 관행을 개선하기 위한 것이다.

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