한국의 아파트 16억에 매도, 양도소득세가 4억8천만원? [ASK미국-한국법 이종건 변호사]

이종건 / 변호사

▶문= 미국 시민권자로 한국에 약 10년 이상 소유한 아파트가 있습니다. 그 아파트를 16억원에 매도하려고 하는데 부동산 중개업자가 중개수수료로 4천만원을 요구하고 있으며 세무서에 문의한 결과 위 부동산 매매로 인한 양도소득세를 약 4억 8천만원을 내야 된다고 하는데 양도소득세를 줄이는 방법은 없는지요?

▶답= 우선 부동산 중개 수수료는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 및 서울시 조례 등에 의거하여 2억원 이상 6억원 이하의 매물에 대하여는 1000분의 4를 초과할 수 없고 6억원이 넘는 매물에 대하여는 1000분의 9이하에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정하게 되어 있고 어떠한 명목으로도 위 1000분의 9를 초과하여 수수료를 받을 수 없도록 되어 있습니다.

따라서 위 경우 16억원의 1000분의 9 즉 1440만원을 초과하는 중개수수료를 받을 수 없기에 4천만원을 주기로 협의가 되었다고 하더라도 1440만원 이상을 줄 의무가 없습니다. 간혹 매도인의 대리인 역할을 했다고 하여 추가로 비용을 요구하는 경우가 있으나 이러한 대리비 명목으로도 그 이상 요구할 수 없게 되어 있습니다.

양도 소득세의 경우에는 우리나라의 소득법은 국내 거주자냐 비거주자냐에 따라서 달리 과세하고 있습니다. 국내 거주자의 경우에는 장기 보유 공제 등 여러 공제혜택을 주지만 비거주자의 경우에는 이러한 혜택을 주지 않고 있으며 원천징수를 하므로 양도소득세를 먼저 납부하여야만 이전등기가 가능합니다.

거주자냐 비거주자냐 하는 것은 국적과 상관이 없으며 소득세법에 따르면 거주자란 '국내에 주소를 두거나 1년 이상의 거소(거소)를 둔 개인을 말한다' 라고 되어 있으므로 한국에 가셔서 출입국 관리소에서 외국인 거소증을 만드시고 한국에 1년 이상 거주하시면 거주자로 분류되어 여러 공제혜택을 받을 수 있으며 약 2억원 이상의 양도소득세 감면 효과를 볼 수 있습니다.

따라서 매매계약을 체결하더라도 잔금일자를 1년 뒤로 늦추고 1년 이상 한국에 거주하시면 상당한 세금 절감 효과를 보실 수 있습니다. 한국의 부동산을 구입하시거나 매도 하실 때 이러한 문제를 법률전문가와 상담하는 것이 여러 비용을 최소화 할 수 있는 길 입니다.

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