융자조정 신청이 거절당하는 이유는? [ASK미국-샘 윤의 융자조정]

샘윤/로열튼 코프랜드 애셋 부사장

▶문= 다른 사람들은 융자조정에 성공해 1천 달러 이상을 줄였다며 자랑하는 경우도 많던데 왜 내 케이스는 거절당하는 걸까요?

▶답= 장기화되고 있는 부동산 경기 회복을 위해 오바마 행정부는 '주택 안정화 정책'을 시행하며 갚아야 할 융자 금액보다 집 시세가 떨어지는 이른바 깡통 주택이 늘어나 차압 사태가 발생하는 것을 막고자 노력하고 있습니다.

집 페이먼트를 줄이기 위해 혹시나 하는 마음으로 융자조정을 신청해 보지만 얼마 지나지 않아 거절 통지를 받고 실망하는 경우가 많은데 융자조정 신청 시 가장 중요한 것은 은행이 원하는 가이드라인을 충족시키는 것입니다.

예를 들어 현재 페이먼트가 3천 달러인데 한달 수입이 5천 달러라면 은행은 융자조정을 통해 불입금을 낮춰준다고 해도 제대로 갚을 능력이 없다고 판단하기에 거절을 합니다. 반대로 같은 페이먼트인데 월 수입이 1만5천 달러라면 충분히 융자금을 갚을 능력이 있다고 판단해 역시 거절당할 수 있습니다.

융자조정이라는 것은 위의 경우처럼 수입의 많고 적음에 따라서만 결정되는 단순한 것이 아닙니다. 특히 거절되는 사유 중 일반인들은 전혀 들어보지 못한 용어들을 접하게 되는데 그 중 가장 대표적인 것으로는 'NPV'을 들 수 있습니다. 이는 'Net Present Value'의 약어로 은행이 보낸 편지에 "You were denied for the HAMP Loan modification because you failed the NPV calculator."라고 적혀있는 경우가 많습니다. 'NPV'는 현재 내가 벌고 있는 수입에 견주어 지출의 비율이 어떤가 하는 것입니다.

은행이 'NPV'을 가장 중요하게 여기는 이유는 융자 조정을 해주고 난 뒤 주택 소유주가 낮춰진 페이먼트를 또 다시 못내게 되면 세월만 헛되이 보낸 것이기 때문입니다.

현재 수입에 비해 지출이 훨씬 많아 생활고에 시달린다는 것을 보여야만 은행 측에서 불쌍하게 여겨 융자조정을 해 줄 것이라는 것은 어리석은 생각입니다. 융자 조정은 개인적인 감정에 호소한다고 성사되는 것이 아니라 은행이 반드시 받아들일 수 밖에 없는 'NPV'에 맞춰 서류를 넣어야만 합니다.

'NPV'는 은행에서 가장 중요하게 여기는 부분이므로 경험 많은 전문가의 도움을 요청하는 것이 좀더 빠른 시일 내에 융자조정을 받는 지름길이 될 것입니다.

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