건물주가 개스·전기료 부담하면, 각각 1%씩 추가로 2% 인상 가능

리스, 테넌트가 숙지해야 할 주의 사항

본격적인 이사철이 시작됐다. 새 집을 사거나 거주지를 옮기는 한인들이 늘고 있는 가운데 때때로 뜻하지 않은 분쟁에 휘말리게 되는 경우도 발생한다. 이 때 건물주뿐만 아니라 테넌트도 리스 관련 법규를 정확히 알아야 쓸데없는 비용이 발생하는 것을 예방할 수 있다. 테넌트가 알아야 할 리스 관련 주의 사항에 대해 알아본다.

◆렌트 컨트롤이란

렌트 컨트롤 규정은 LA시에서 제정한 것으로 렌트 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance)라고 불린다. 이 렌트 안정화 조례는 건물주들에게 적절한 이익을 보장하기도 하지만 입주자들에게 임대료로 인한 과중한 부담을 주지 않기 위해 제정됐다.

그러나 렌트 안정화 조례가 모든 임대용 건물에 적용되는 것은 아니다. 이 규정이 적용되는 건물은 1978년 10월1일 이전에 지어진 건물로서 아파트나 콘도 타운하우스 두 가구 이상이 거주하도록 지어진 주거용 건물 호텔 모텔 하숙집 자취방 등이 모두 포함된다.

◆렌트컨트롤 건물주 감세 추진도

LA시는 지난해말부터 렌트컨트롤을 받고 있는 아파트 오너들에 대한 감세 조치를 추진하고 있다. 렌트컨트롤 아파트들은 현재 렌트비를 연간 3% 이상 올리지 못하도록 되어 있어 해당 건물 오너들이 재정적 어려움을 겪고 있기 때문이다. 게다가 세금 부담도 크다. 가주아파트협회(CAA) LA지부의 조사 결과에 따르면 현재 렌트컨트롤 제한을 받는 아파트들은 LA시에 연간 1400만달러 정도의 기업세를 내고 있다.

하지만 시의회는 지난해 가을 리차드 알라콘 시의원의 제안으로 이 인상률 상한선을 더욱 낮춰 아파트 렌트비 인상폭을 낮추려는 움직임을 보이고 있어 이번 안의 처리 결과가 주목된다. 즉 이 두 가지 안이 모두 채택될 경우 렌트컨트롤 아파트 오너들은 렌트비를 인상하지 못하는 대신 세금은 덜 내도 되는 변화를 맞게 된다.

그러나 아파트 입주자 권익단체들은 이같은 혜택이 되려 부작용을 일으킬 공산이 크다는 입장이다. 세수 감소로 저소득층 아파트를 비롯한 시정부 제공 서비스가 위축될 우려가 큰데다 건물주들이 감세로 혜택을 보게 된 자금을 건물 개보수 공사에 쓸 지도 불투명하다는 것이다.

랜드로드는 테넌트를 위해 건물을 어떤 상태로 유지해야 하나

지붕이나 벽 등에 물이 새지 않도록 하고 문이나 창문은 고장나거나 부서지지 않아야 한다. 또한 냉수 온수 등이 잘 나오도록 플러밍 시설이 원활해야하며 디스포저 시스템이 연결돼 있어야 한다. 개스 히팅 시설과 전기 시설 등이 모두 제대로 작동돼야 하며 건물이나 주위 대지 나무등을 깨끗하게 유지해야 하고 쓰레기 처리를 제대로 해야 한다. 계단 마루 등의 보수가 제대로 이뤄져야 한다.

◆랜드로드가 테넌트 집에 들어갈 수 있나

긴급한 사항이나 수리가 필요해서 테넌트와 합의가 된 경우 가능하다. 또한 다음 테넌트가 될 사람에게 집을 보여주기 위한 이유일 경우에는 먼저 테넌트의 동의를 얻은후 들어갈 수 있으며 법원의 허가를 받은 경우엔 테넌트의 동의없이 들어갈 수 있다.

렌트비 인상 가능폭은
LA시의회서 매년 7월 결정
현재 조례 연 4%까지 허용

◆렌트비 인상 가능폭은

건물주의 경우 매년 승인된 금액 만큼의 임대료를 상향조절할 수 있다. 현재 조례에 따르면 연4%까지만 상향조절할 수 있다. LA시의회에서는 매년 7월 1일 임대료 상향폭을 결정한다. 그러나 건물주가 개스비나 전기세를 부담하면 추가로 1%씩 올릴 수 있다. 이를테면 건물주가 입주자의 전기세를 부담하면 현행 5% 7월 1일부터는 6%까지 임대료를 인상할 수 있다. 전기세와 개스비를 모두 부담하면 2%까지 추가 인상이 가능하다.

◆일년에 2회 이상 렌트비 인상이 가능한가

만약 테넌트가 30일 이상 리스를 한 경우 리스 내용에 렌트비 인상을 거론하지 않은 한 랜드로드는 리스 기간 동안 렌트비를 올릴 수 없다. 다만 30일 이상의 리스 계약이 아닌 월세로 있는 경우에는 서면으로 된 렌트비 인상 통지서를 테넌트에게 보낸후 렌트비를 인상할 수 있다. 하지만 LA나 베벌리힐스 웨스트 할리우드 등과 같이 특정한 렌트 컨트롤이 있는 지역은 12개월에 한번씩 일정 비율로 렌트비 인상이 가능하다.

이주 통지서 발부는 언제
계약종결 30일전 서면통지

◆이주 통지서 발부 기간은

리스나 월세 계약이 끝나기 30일 전에 서면 통지서를 발부해야 한다. 지난 2003년 1월부터 시행된 법은 테넌트가 1년 이상 거주했고 랜드로드가 리스 계약을 종결할 경우 60일전 서면 통지서를 발부해야 한다고 규정하고 있다.

◆랜드로드가 테넌트의 이사비용을 지불해야 하나

렌트 컨트롤이 적용되는 지역에서 랜드로드의 특별한 사정에 의해 테넌시 계약을 끝낼 경우에는 랜드로드가 테넌트에게 이사비용을 지불해야 한다. 예를 들어 LA지역에서 랜드로드가 자신의 가족 중 한사람이 이사를 와야 하기 때문에 테넌트에게 이사할 것을 요구한다면 랜드로드는 이사비용을 지불해야 한다.

◆이사 전 통보 기한은

만약 렌트비를 월세로 낼 경우 이사하기 30일전에 서면 통지서를 보내야 하며 주 단위로 렌트비를 지불할 경우 7일전에 서면 통지서를 보내야 한다.

시큐리티 디파짓 반환은
이사후 3주내에 돌려 줘야

◆시큐리티 디파짓 반환은

가주 민권법 섹션 1950.5에 따르면 테넌트가 이사를 한 이후부터 3주 이내(21일)에 랜드로드는 시큐리티디파짓을 테넌트에게 돌려주거나 시큐리티 디파짓을 사용 내역에 대한 명세서 사본을 보내야 한다. 사용 내역은 테넌트의 실수로 인한 파손 부분에 대한 수리비용이나 지불하지 않은 렌트비 등이 포함된다. 이를 제하고 남은 잔액은 테넌트에게 돌려주어야 한다.

곽재민 기자 [e-mail]