부동산을 담보로 융자 받을 수 있나요? [ASK미국-크리스 리의 융자/부동산]

크리스 리/액서스아메리카 대표

▶문=수입 증명도 할 수 없고 신용점수도 낮은데 부동산을 담보로 융자를 받을 수가 있나요?

▶답= 받을 수 있습니다. 융자에 필요한 기본 조건에 대한 심사 없이 소유한 부동산의 자산을 기초로 하여 융자를 하는 프로그램들이 있습니다. 이를 'Hard Money loan' 또는 'Private Money loan'이라고 합니다.

이러한 융자는 융자 신청인의 조건보다는 해당 부동산의 현 시세를 기준으로 50-70%까지 융자를 해주며 융자신청자의 조건을 따지지 않는 다는 것은 곧 채무 불이행으로 이어질 위험도가 높다는 것이기에 이자 또는 융자포인트가 높게 형성됩니다.

또한 시중의 은행 등 기관에서 판매하는 획일적인 융자 상품이 아니라 융자 마다 부동산의 종류및 시나리오가 각각 틀릴수 밖에 없으며 매번 융자 시 투자가들도 각각 다른 개인이나 헤지펀드등의 자금이기때문에 융자 조건이나 이자가 달라지게 됩니다.

이러한 융자들을 주로 일시적인 자금의 확보를 위하여 사용하게 되는데 주로 (1)급한 자금 회전을 위한 캐쉬 아웃융자 (2)일시적인 투자의 갭을 위한 브릿지 융자 (3)부동산의 가치 상승을 위한 신축 공사를 위한 건축융자 (4)경매나 은행차압 통하여 매입한 훼손된 부동산의 재건을 위한 Rehab융자 (5)일반 은행에서 할 수 없는 loan term take out융자 (6)일반 은행에서 불가능한 공업용/상업용 및 특수용도 부동산 융자 등이 있습니다.

일반적으로 수일에서 1-2주 내에 펀딩이 가능하며 융자 가능한 CLTV(주택 감정가 대비 융자액수)내에서는 2차 융자도 가능합니다.

투자용 부동산 세컨홈 그리고 멀티 유닛등 모든 주거용 부동산에 해당하며 일반적인 은행융자가 불가능한 경우에도 해당될수 있습니다.

또한 일반적인 주택융자에는 융자 상한액이 있어서 수퍼 점보융자인 경우 융자 승인이 무척 까다로울수 밖에 없는데 하드머니 융자는 거의 상한액수가 없다고 할 수 있습니다.

주의할 점은 케이스에 따라서 각각의 다른 투자가들에게 융자를 신청 조정을 해야 하는 것이기 때문에 융자 액수 및 조건 이자 등에 많은 차이가 날수 있다는 점입니다. 믿을 수 있는 전문 융자 전문가와 상담해야만 불필요한 경비와 이자를 절약할 수 있을 것입니다.

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