페이먼트 내기는 힘들고…집도 마음대로 안팔리고, 주택 압류 피할 수 있는 '솔로몬의 지혜' 찾아라

주택 가격 하락으로 융자금이 주택 가치보다 많은 '깡통주택'이 증가하고 있다. 부동산정보업체인 질로우닷컴에 따르면 지난 1분기 전국 주택 소유주 가운데 28% 이상이 깡통 주택을 소유하고 있다. 이로 인해 모기지 페이먼트 납부에 어려움을 겪는 한인들이 늘어나고 있지만 집을 처분하려 해도 잘 팔리지 않아 차압에까지 이르게 된다. 앉아서 주택 차압을 당하기보다 다른 방법을 강구하고 해결책을 마련하는 것이 좋다. 주택 압류를 피할 수 있는 방법에 대해 알아본다.



깡통주택 재융자 1년더 연장
◆재융자(Refinance)

오바마 행정부는 오는 6월 30일 종료 예정이던 '깡통주택 재융자 프로그램(HARP: Home Affordable Refinance Program)'을 2012년 6월 30일까지 1년 더 연장하기로 했다. 이에 따라 주택 가격 폭락으로 차압 위기에 놓인 주택 소유주들의 숨통이 다소나마 트일 전망이다.

연방주택융자국이 시행중인 깡통주택 재융자 프로그램은 주택 차압 대책의 일환으로 주택 시세보다 융자 원금이 높은 깡통주택도 재융자를 받음으로써 차압 위기에서 벗어날 수 있도록 해주는 것이다.

이 프로그램은 재융자 받으려는 주택의 감정가 대비 융자원금 비율이 최고 125%까지 낮은 이자율로 재융자를 받을 수 있도록 하고 있다. 이 프로그램의 신청자격은 국책모기지 기관인 패니매와 프레디맥에서 융자를 받은 깡통주택 소유주로 지난 1년간 모기지 페이먼트 연체 기록이 없어야 한다.

연방정부는 깡통주택 재융자 프로그램 연장으로 차압 위기에 놓인 400만~500만명에 달하는 주택 소유주들 중 일부가 혜택을 볼 수 있을 것으로 전망하고 있다. 국책모기지 기관인 프레디맥과 패니매가 보증하는 이 프로그램 시행 후 지금까지 총 21만5000명이 재융자 혜택을 받은 것으로 집계됐다.

악화된 경제 사정 입증해야
◆융자 조정(Loan Modification)

융자 조정은 모기지 페이먼트를 납부하지 못할 상황에 놓인 주택 소유주들의 원금을 줄이거나 이자율을 낮춰 매달 내는 페이먼트 금액을 줄여 주는 것이다.

연방 정부가 750억달러를 투입해 운영 중인 융자조정프로그램(HAMP)에 따르면 융자 조정 신청을 받은 모기지은행은 신청자의 현재 경제상황과 상환능력을 고려해 융자 조정을 해 줄 수 있다.

HAMP는 모기지 월 페이먼트 금액을 세전 소득의 31%까지 줄여주는 것을 골자로 하고 있다. 신청시에는 모기지 페이먼트를 할 수 없을 정도로 경제사정이 나쁘다는 것을 입증해야 한다. 융자 조정 신청자는 시험 기간 동안 모기지를 연체하지 않고 3차례 제때 납부하면 이후 은행이 요구하는 조건을 충족시키면 자동적으로 영구 융자 조정 혜택을 받게 된다.

일단 집을 포기하지 않아도 되고 개인의 크레딧에 피해가 적기 때문에 가장 바람직한 방법이다. 그러나 자영업자의 경우 소득세 신고를 제대로 하지 않는 경우가 많아 융자 조정 후에도 모기지를 낼 수 있다는 능력을 입증하기가 쉽지 않다.

가격 너무 하락 경우 선택
◆숏세일(Short Sale)

주택가격 하락으로 모기지 원금이 집값보다 많을 경우 융자은행의 승인을 받아 집을 팔고 매각 대금으로 모기지를 갚은 후 모자라는 금액은 은행으로부터 탕감받는 것이다.

융자 조정을 받지 못했거나 집 가격이 너무 큰 폭으로 하락해 더 이상 집을 가지고 있을 필요가 없다고 판단될 때 바람직한 방법이다.

단 숏세일의 경우에는 은행과의 협상과정에서 많은 어려움이 발생하므로 에이전트의 경험이 무엇보다 중요해 전문적인 능력을 갖춘 에이전트를 고용해야 한다.

일반적으로 모기지에 대한 개인 책임이 없어진다는 장점이 있으나 은행의 승인을 받기까지 오랜 시간이 걸린다는 단점이 있다.

본인이 주 거주지로 살고 있는 주택을 숏세일 하면 은행에서 탕감받는 액수에 대해 세금이 부과되지 않지만 투자 부동산의 경우에는 숏세일로 탕감받는 모기지는 개인 소득으로 간주돼 추후에 세금을 내야 한다.

◆파산(Bankruptcy)

융자 조정과 재융자 숏세일을 모두 시도했지만 여의치 않으면 마지막으로 파산을 생각해 볼 수 있다. 모기지은행에서 집을 압류하는 경우에는 집만 빼앗기고 끝나는 것이 아니라 집이 경매를 통해 팔린 금액이 모기지 잔액보다 적으면 차액에 대해서는 융자은행이 집 소유주에게 변상하라고 요구하는 경우가 있다.

이에 반해 파산은 개인의 책임이 면제된다. 파산을 하더라도 기본적인 생활에 필요한 가재도구는 부채에서 면제된다. 개인 차량은 가치가 2400달러까지 부채 면제 대상에 포함된다. 파산 기록은 7년까지 남지만 개인의 노력 여부에 따라 2~3년 후에는 융자를 받아 다시 집을 살 수도 있다.

곽재민 기자